Inwestycje w nieruchomości to pomysł na dochody pasywne, budowanie majątku oraz atrakcyjna alternatywa dla lokat bankowych. Jak krok po kroku kupić mieszkanie pod inwestycje? Sprawdź nasz poradnik.
Nieruchomości postrzegane są jako jedna z najbardziej opłacalnych inwestycji i form pomnażania kapitału. Dwucyfrowe wzrosty cen oraz stale rosnące stawki za wynajem kuszą, ale też budzą obawy.
Jak inwestować z głową? W co i ile inwestować? Do kogo kierować ofertę i jakich formalności prawnych nie wolno zaniedbać? Odpowiedzi na najważniejsze pytania o zakup mieszkania na cele inwestycyjne znajdziesz w artykule. Przygotowaliśmy też listę 10 najważniejszych kroków.
1. Przemyśl cel zakupu i swoje oczekiwania
Zanim zainwestujesz, zastanów się, co jest Twoim celem. Właściwa diagnoza to klucz do inwestycyjnego sukcesu.
Czy chcesz nieruchomość wyremontować i sprzedać w wyższej cenie? Czy chcesz ją wynajmować – a jeśli tak, czy ofertę planujesz kierować na rynek wynajmów krótkoterminowych, czy długoterminowych? Czy masz zamiar zbudować zabezpieczenie dla rodziny i myślisz o przekazaniu lokalu dzieciom w przyszłości? Szukasz atrakcyjnej alternatywy dla innych form inwestycji? A może martwisz się, że nie będziesz miał odpowiednich warunków finansowych na starość i zależy Ci na dodatkowym dochodzie pasywnym?
Różne odpowiedzi na powyższe pytania pozwolą Ci dobrać wielkość, rodzaj i charakter nieruchomości do Twoich oczekiwań i potrzeb.
2. Zdecyduj, jakim mieszkaniem jesteś zainteresowany/a
Od odpowiedzi na powyższe pytania zależy też decyzja, jaki rodzaj mieszkania Cię interesuje. Do dyspozycji masz lokale z rynku pierwotnego oraz wtórnego. Jedne i drugie mają swoje zalety oraz ograniczenia – warto je więc przemyśleć przed zakupem.
Kolejna decyzja, jaka przed Tobą stoi, to wybór wielkości mieszkania. Mniejsze lokale są łatwiej zbywalne. Większe z kolei mogą być bardziej rentowne. W przypadku nastawienia na najem krótkoterminowy najlepszą stopę zwrotu dają najmniejsze metraże, czyli kawalerki i mieszkania dwupokojowe. One też od lat cieszą się największą popularnością wśród wynajmujących.
Na rynku wynajmu długoterminowego „wzięcie” mają mieszkania dwupokojowe o metrażu ok. 40 metrów, ale też większe lokale, idealne dla rodzin i kilku pracujących lub studentów.
Ostatnia decyzja dotyczy tego, czy wolisz kupić mieszkanie w bloku, kamienicy, wieżowcu, nowoczesnym apartamentowcu. Czy stawiasz na mieszkanie w stanie do odświeżenia i wprowadzenia, czy też wolisz zainwestować w trudny, ale opłacalny w dłużej perspektywie remont generalny starego mieszkania.
Odpowiadając na powyższe pytania, wytypujesz też jednocześnie grupę docelową, do której skierujesz swoją ofertę. Mogą to być osoby zamożne lub klasa średnia, studenci lub pracujące pary, rodziny z dziećmi czy też cudzoziemcy lub turyści. Każda z tych grup ma inne potrzeby i oczekiwania.
3. Przemyśl oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji
Czy interesuje Cię stały miesięczny i bezpieczny dochód? W takim wypadku odpowiednia propozycja dla Ciebie to mieszkanie, które wystawisz na wynajem długoterminowy. Jeśli jednak zależy Ci na wysokiej stopie zwrotu, może się okazać, że Twój pomysł na biznes to zakup nieruchomości o dużym potencjale wzrostu wartości.
Na stopę zwrotu bardzo duży wpływ ma lokalizacja. Najbardziej opłacalny jest zakup lokali w popularnych ośrodkach turystycznych oraz w centrach największych miast. To one generują najszybsze dochody w wynajmie krótkoterminowym. Liczy się też bliskość dzielnic biznesowych (ważne dla klientów biznesowych i pracowników kontraktowych), a także skomunikowanie z lotniskiem czy metrem oraz sąsiedztwo sklepów i lokali gastronomicznych. Ostatni czynnik to standard wyposażenia oraz opcje parkowania.
W przypadku najmu długoterminowego warto wziąć pod uwagę bliskość do ośrodków akademickich i biznesowych.
4. Zdecyduj o sposobie finansowania
Kolejny ważny krok to wybór sposobu finansowania zakupu inwestycji. W przypadku kredytu przemyśl, czy chcesz go wziąć samodzielnie, z małżonkiem czy innymi kredytobiorcami. Dokładnie sprawdź swoją zdolność kredytową. Pamiętaj również, że potrzebować będziesz wkładu własnego oraz pieniędzy na opłaty takie jak prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie i inne opłaty jak koszty remontu czy zakup wyposażenia lokali.
W przypadku zakupu mieszkania za gotówkę interesującą, choć wartą przemyślenia opcją jest współfinansowanie nieruchomości ze wspólnikiem czy też współinwestorem.
5. Znajdź dobrą ofertę lub wybierz dobrego pośrednika
Jeśli pomyślnie dotarłeś do tego etapu, czas na poszukiwanie właściwego lokalu. Wymaga to doskonałej orientacji w ofertach nieruchomości dostępnych na rynku oraz szybkości reakcji. Jeśli brakuje Ci czasu na stałe przeglądanie różnych źródeł, aby znaleźć wymarzone lokum, najlepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie dobrego pośrednika.
Firma oferująca pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości wstępnie wyselekcjonuje oferty dopasowane do Twoich potrzeb, a nawet znajdzie takie, które nie są dostępne w normalnej rynkowej ofercie. Pomoże Ci też we wszelkich prawnych, finansowych i podatkowych formalnościach. Oceni również potencjał nieruchomości, a także dostrzeże potencjalne wady czy pułapki, które mogą nie być widoczne dla inwestora.
6. Przeprowadź analizę finansową inwestycji
Czas na biznesplan. Wypisz wszystkie koszty, jakie czekają Cię w związku z zakupem, remontem i wyposażeniem nieruchomości. Dodaj do tego koszty związane z codziennym utrzymaniem i z obsługą mieszkania oraz koszty kredytu, jeśli zamierzasz się nim posiłkować.
Zrób też koniecznie symulację, jak koszty wzrosną przy wzroście stóp kredytowych oraz kosztów stałych mieszkania. Weź pod uwagę, że w przypadku wynajmu krótko- ale też długoterminowego zdarzają się okresy, kiedy mieszkanie stoi puste, a więc i nie zarabia na siebie. W przypadku wynajmu długoterminowego czynnikiem ryzyka są także sytuacje, kiedy lokator nie płaci i nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, ale nie chce się wyprowadzić.
Dopiero po takich żmudnych wyliczeniach możesz ocenić, czy inwestycja przyniesie Ci taką stopę zwrotu, która będzie dla Ciebie zadowalająca.
7. Sprawdź stan prawny mieszkania
Kolejny niezbędny krok przy zakupie mieszkania na cele inwestycyjne to sprawdzenie stanu prawnego lokalu oraz przygotowanie niezbędnej dokumentacji. W Twoim imieniu zająć się tym może pośrednik nieruchomości, który oferuje cenne wsparcie także w przygotowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów, takich jak umowy przedwstępne, oświadczenia, czy wnioski kredytowe.
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, szczególną uwagę należy zwrócić na księgę wieczystą oraz stan prawny lokalu i gruntów. Bez uporządkowanej sytuacji prawnej zakup mieszkania jest obarczony ogromnym ryzykiem, a finansowanie inwestycji przez bank – niemożliwe.
8. Nie bój się negocjować ceny
Negocjacje są istotnym elementem każdego zakupu nieruchomości. W Twoim imieniu prowadzić je może także profesjonalista – czyli biuro nieruchomości. Wbrew pozorom wielu potencjalnych sprzedawców jest skłonnych na duże obniżki, choć same negocjacje bywają stresujące i trudne.
9. Przeprowadź transakcję u notariusza
Przedostatni etap to dokonanie wszystkich niezbędnych formalności u notariusza. Upewni się on, że transakcja jest zgodna z prawem, a sprzedający ma wszelkie prawa, aby pozbyć się nieruchomości. Tutaj także pomocą służy pośrednik nieruchomości, który przygotuje wszystkie dokumenty i poinformuje Cię, jakie są kolejne kroki.
10. Odbierz mieszkanie i załatw wszystkie formalności
Ostatni – i najprzyjemniejszy – etap to odbiór mieszkania wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym. Pozostaje Ci już tylko załatwienie czysto formalnych kwestii jak podatek od nieruchomości, zmiana danych do rachunków za media oraz ubezpieczenie mieszkania.
OBSERWUJ NAS: