Wspólnota mieszkaniowa – co warto wiedzieć o jej funkcjonowaniu?

Podczas zakupu lokalu mieszkalnego można automatycznie stać się członkiem wspólnoty. Czy właściciel nieruchomości będący częścią takiego zrzeszenia musi wywiązywać się z dodatkowych obowiązków? Jak działa wspólnota mieszkaniowa, czym różni się od spółdzielni i kto może wejść w skład jej zarządu?

Przeczytaj również: Własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu – czym są i czym się różnią?

Wspólnota mieszkaniowa – co to jest?

Wspólnota mieszkaniowa jest tworzona przez ogół właścicieli lokali, które wchodzą w skład określonej nieruchomości. Dzięki temu zrzeszeniu możliwe jest efektowne zarządzanie obiektem oraz sprawiedliwe reprezentowanie interesów wszystkich mieszkańców.

Artykuł 6. ustawy o własności lokali wskazuje, że wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości. Tworzą ją wszyscy właściciele, których mieszkania wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywana przez inne podmioty. Ten rodzaj zrzeszenia właścicieli lokali określonych w jednej księdze wieczystej nie posiada osobowości prawnej, jednak jej zarząd jest postrzegany jako odpowiednik organu osoby prawnej.

Wspólnota mieszkaniowa z reguły zrzesza właścicieli mieszkań i lokali użytkowych ulokowanych w jednym budynku. Istnieją też większe wspólnoty, w skład których wchodzi kilka obiektów mieszkalnych i użytkowych, w tym garaże. Wspólnota powstaje w momencie wyodrębnienia lokali, ponieważ ktoś musi zajmować się budynkiem i jego częściami wspólnymi.

Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Istnieje kilka metod prowadzących do powstania wspólnoty mieszkaniowej, które opierają się na różnych sposobach ustanowienia odrębnej własności lokalu. Możną tego dokonać na drodze:

• umowy,
• jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
• przekształcenia spółdzielni we wspólnotę,
• zasiedzenia,
• orzeczenia sądu,
• podziału.

Warto pamiętać, że wspólnoty nie można założyć, ponieważ powstaje ona automatycznie w nieruchomości, gdzie wyodrębniono i sprzedano przynajmniej jeden lokal. Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej powstaje wraz z zakupem lokalu na własność i ustaje w momencie jego sprzedaży. Właściciel nieruchomości nie może się z niej wypisać w żaden inny sposób. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma swoje prawa i obowiązki – dzięki temu możliwa jest harmonijna współpraca pomiędzy właścicielami poszczególnych lokali.

Prawa członków wspólnoty mieszkaniowej

Prawa członków wspólnoty mieszkaniowej są określone w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o własności lokali. Każdy członek wspólnoty, według artykułu 336. kodeksu cywilnego, ma prawo do wyłącznego korzystania z rzeczy, pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy, ich wyzbycia się i obciążania zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a w szczególności może z niego pobierać pożytki i inne dochody. Właściciele lokali mogą korzystać z nieruchomości wspólnej w trybie czynnym albo biernym w takim zakresie, by nie naruszać interesu innych członków wspólnoty. Części wspólne, z których ma prawo korzystać każdy mieszkaniec budynku, to na przykład:

• klatka schodowa,
• winda,
• miejsca parkingowe,
• dojście i dojazd do bloku,
• domofon,
• centralne ogrzewanie
• piwnica, strych i inne pomieszczenia gospodarcze.

Zebranie wspólnoty mieszkaniowej

Jednym z praw każdego członka wspólnoty mieszkaniowej jest zgłaszanie uwag dotyczących funkcjonowania nieruchomości. W przypadku poważniejszych problemów mieszkańcy często podejmują oddolną inicjatywę polegającą na zwołaniu zebrania wspólnoty – taki wniosek zostanie przyjęty, jeżeli podpiszą się pod nim członkowie dysponujący razem przynajmniej 1/10 udziałów w całej nieruchomości.

Członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo do uczestniczenia w zebraniach oraz do wglądu w dokumentację. Może on brać udział w podejmowaniu kluczowych decyzji, takich jak ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, określenie sposobu i zakresu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także udzielenie zgody na przebudowę części wspólnej.

Podstawowe obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają swoje prawa, ale także obowiązki. Przede wszystkim są oni zobowiązani do ponoszenia wydatków wiążących się z utrzymaniem swojego lokalu w odpowiednim stanie, czyli regulowania rachunków za wodę, prąd, ogrzewanie, wywóz śmieci, czy przeprowadzania niezbędnych remontów. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej opłaca czynsz, który pozwala na pokrycie kosztów konserwacji budynku, dostarczenia energii do części wspólnych, ubezpieczenia nieruchomości, utrzymywania porządku w częściach wspólnych, czy wynagrodzenia dla zarządu. Właściciele mieszkań muszą przestrzegać ogólnodostępnego regulaminu i udostępniać lokal w celu konserwacji lub usunięcia awarii.

Podstawowym obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej jest utrzymywanie nieruchomości. Większe zrzeszenia właścicieli często decydują się podpisanie umowy z zarządcą, który zajmuje się bieżącą obsługą obiektu i wywiązuje się z zapisów umowy zawartej z zarządem wspólnoty mieszkaniowej. Będzie on zobowiązany między innymi do reprezentowania wspólnoty przed sądem, ale także do utrzymywania porządku w budynku, czy do pobierania opłat czynszowych od właścicieli lokali.

Na liście jego obowiązków znajduje się także zlecanie regularnych przeglądów i konserwacji budynku, nadzorowanie prac remontowych, czy organizowanie zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Firma zobowiązuje się do zarządzania finansami nieruchomości, zapewnienia bezpieczeństwa jej użytkowania, właściwej gospodarki energetycznej, pilnowania bieżących spraw administracyjnych i dokonywania stosownych inwestycji w nieruchomość.

Wspólnota mieszkaniowa nie jest spółdzielnią! Najważniejsze różnice

Warto pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia to dwa, zupełnie inne podmioty. Wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie ustanowienia na mocy prawa odrębnej własności przynajmniej dwóch lokali, a spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem grupy ludzi, posiadającym skład osobowy i fundusz udziałowy, a jej celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin. Najważniejszych różnic pomiędzy wspólnotą a spółdzielnią należy dopatrywać się w:

1. Momencie powstania
   Wspólnota powstaje z mocy prawa przy wyodrębnieniu lokali, a spółdzielnia jest zakładania dobrowolnie przez osoby fizyczne lub prawne.
2. Osobowości prawnej
   Wspólnota jest ułomną osobą prawną, a spółdzielnia posiada osobowość prawną.
3. Podstawie prawnej
   Dla wspólnoty mieszkaniowej jest to ustawa o własności lokali, z kolei zasady działania spółdzielni regulują prawo spółdzielcze i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
4. Metodach głosowania
   Członkowie wspólnoty podejmują decyzję większością głosów członkowskich niezależnie od frekwencji, a w spółdzielni decyzje zapadają tylko po przekroczeniu 50% głosów członków obecnych na zebraniu.
5. Środkach na remonty
   Każda wspólnota mieszkaniowa ma indywidualne konto bankowe, z kolei spółdzielnie dysponują jednym rachunkiem dla wszystkich zarządzanych budynków.
6. Podejmowaniu decyzji dotyczących remontu
   We wspólnocie decydują o tym wszyscy członkowie, a w spółdzielni wybrany zarząd.

Ze względu na rozmiar wspólnoty i spółdzielni można dostrzec wyraźne różnice w gospodarności finansowej obu podmiotów. Właściciele zrzeszeni we wspólnocie mieszkaniowej ustalają, ile powinien wynosić fundusz remontowy i pozostałe opłaty, co ułatwia kontrolowanie przepływu pieniędzy. Członkowie spółdzielni płacą składki członkowskie, a wysokość funduszu remontowego wynika ze statutu.

Czy warto być w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej?

W dużej wspólnocie dochodzi do powołania jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, aby gospodarowanie nieruchomością stało się bardziej efektywne. W składzie zarządu własnego mogą znajdować się wyłącznie osoby fizyczne. Zarząd wybierają członkowie wspólnoty, a wskazane osoby będą zobowiązane do podejmowania działań zgodnie z przepisami ustawy. W składzie zarządu mogą znaleźć się nie tylko właściciele mieszkań, ale także inne osoby fizyczne. Najważniejsze zadania zarządu własnego to kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentowanie interesów właścicieli. Członkowie zarządu nie muszą posiadać specjalnych kwalifikacji zawodowych – wystarczy wyrazić szczerą chęć zaangażowania się w prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej.

Członkowie zarządu mają realny wpływ na podejmowanie decyzji dotyczących swojego miejsca zamieszkania i często mogą liczyć na dodatkowe wynagrodzenie. Wejście w struktury zarządu wspólnoty mieszkaniowej to świetna okazja dla osób lubiących udzielać się społecznie, które dysponują wolnym czasem i chcą mieć realny wpływ na swoje najbliższe otoczenie.

Zdecydowana większość dużych wspólnot woli powierzyć zarządzanie nieruchomością w ręce profesjonalnego podmiotu. Dzieje się tak w momencie, gdy w wybranym zarządzie brakuje osób mających doświadczenie w podobnej pracy. Wynajęcie zarządcy jest dobrym sposobem na ściągnięcie części odpowiedzialności z barków mieszkańców.

Ile trwa kadencja zarządu wspólnoty mieszkaniowej?

Zarząd jest powoływany na określony czas, czyli kadencję, lub bezterminowo, jeżeli uchwała nie wskazuje konkretnych dat. Zwyczajowo kadencja zarządu wspólnoty mieszkaniowej trwa od jednego roku do pięciu lat. Członek zarządu może samodzielnie zgłosić się do dymisji lub zostać odwołany przez wspólnotę, jeśli jej członkowie uznają, że z pewnych powodów jest to właściwe – powodem takiej decyzji może być na przykład niegospodarność wskazanej komórki, ale także wolna wola właścicieli lokali, którzy chcą przeprowadzić istotne zmiany w strukturach wspólnoty mieszkaniowej.

Członek zarządu nie potrzebuje niczyjej zgody, aby złożyć rezygnację – jest to jego prywatna decyzja. Żeby ustąpienie ze stanowiska było prawomocne, konieczne będzie sporządzenie rezygnacji w formie pisemnej i dostarczenie jej mieszkańcom. Treść dokumentu nie jest warunkowana przez żadne przepisy, a ustawodawca dopuszcza także rezygnację w formie oświadczenia ustnego podczas spotkania wspólnoty.

Podsumowując, wspólnota mieszkaniowa to forma organizacji, która pozwala właścicielom lokali na wspólne zarządzanie nieruchomością i dbanie o jej stan techniczny oraz estetyczny. Istotne jest, aby wszyscy członkowie aktywnie uczestniczyli w jej życiu, dbając o harmonijną współpracę i wspólny interes.

---

Bibliografia:

Cywilnoprawny status wspólnoty mieszkaniowej, Katarzyna Malinowska-Woźniak, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2016 (https://www.nexto.pl/upload/virtualo/c_h_beck/0687ba89e62c573f560ab5c30017144a02f2b047/free/0687ba89e62c573f560ab5c30017144a02f2b047.pdf),
Wspólnota mieszkaniowa. Działalność, rozliczenia, podatki, Eugenia Śleszyńska, Wolters Kluwer, Warszawa 2021 (https://www.nexto.pl/upload/virtualo/wolters_kluwer/634cb53a74110d54c0cf7a7ef2456a7ff1de8e82/free/634cb53a74110d54c0cf7a7ef2456a7ff1de8e82.pdf?srsltid=AfmBOop4DvcGtSK_2CncoZ6KYyGUP9mDdgXyOOjKlziv9nve133KVvMp),
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20200001910/O/D20201910.pdf),
Koszty wspólne i zasady ich rozliczania we wspólnocie mieszkaniowej, Patrycja Błaszczyk, Debiuty Studenckie 2023, Gospodarka nieruchomościami, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, Wrocław 2023 (https://dbc.wroc.pl/Content/125966/Blaszczyk_Koszty_wspolne_i_zasady_ich_rozliczania.pdf).