Wielka płyta – wszystko, co musisz wiedzieć, zanim zdecydujesz się na zakup

Duże osiedla bloków z wielkiej płyty to charakterystyczny obraz polskiego budownictwa z lat 70. XX wieku. Masowe wznoszenie takich obiektów poprawiło komfort życia milionów rodaków. Czy po pięćdziesięciu latach wielkopłytowe bloki wciąż mogą spełniać wymagania statystycznego Polaka?

Technologia wielkopłytowa jest pełna mniejszych i większych wad prowadzących do licznych problemów, z którymi mierzą się dziś mieszkańcy takich osiedli. Nie oznacza to jednak, że bloki z wielkiej płyty są złym rozwiązaniem. Kto powinien zdecydować się na takie mieszkanie i co należy wiedzieć przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości?

Wielka płyta – cud technologii budowlanej w latach PRL-u

W latach 60. XX wieku opracowano w Polsce kilka systemów budownictwa wielkopłytowego, jednak rozkwit tej technologii przypadł na lata 70. Bloki z wielkiej płyty to charakterystyczna konstrukcja stanowiąca element krajobrazu praktycznie dla wszystkich polskich miast. Takie obiekty powstawały z gotowych betonowych prefabrykatów, co pozwalało na błyskawiczne wznoszenie mieszkalnych budynków wielorodzinnych. Na plac budowy dostarczano gotowe ściany zewnętrzne, działowe, nośne, sufity, dachy i wiele innych części, które należało tylko odpowiednio połączyć. Wielkowymiarowe elementy konstrukcyjne dowożono przystosowanymi wagonami kolei wąskotorowej i dostarczano na plac budowy ciągnikami na specjalnych platformach.

Na początku lat 70. XX wieku jednym z poważniejszych problemów polskiego społeczeństwa był głód mieszkaniowy. W tym czasie rząd zadeklarował, że kwestia niedostatku lokali zostanie rozwiązana w ciągu najbliższych piętnastu lat, kiedy to każda rodzina otrzyma własne mieszkanie. W latach 1971-1980 zbudowano 2,6 miliona nowych lokali, jednak realizacja tak ambitnych planów w ówczesnych warunkach ekonomicznych była możliwa tylko dzięki wprowadzeniu uprzemysłowionych metod budownictwa.

Technologia wielkopłytowa polegała na seryjnej produkcji budynków składających się z mieszkań modułowych, gdzie każde z nich było ustandaryzowane i podporządkowane nowemu normatywowi. W Polsce istniało kilka systemów wielkiej płyty, między innymi:

• Szczeciński
• PBU,
• Domino,
• Dąbrowa,
• Fadom,
• WUF-T,
• OW-T,
• Rataje.

Stosowanie systemów regionalnych i stypizowanych układów funkcjonalnych mieszkań sprawiało, że budowa postępowała w imponującym tempie. Projekty wytycznych technologii montażu zakładały, że 11-kondygnacyjny budynek w systemie szczecińskim można zmontować zaledwie w 29 dni roboczych przy pracy na dwie zmiany. Dziewięcioosobowa ekipa budowlana miała w ciągu swojej zmiany postawić średnio jedno mieszkanie.

Nie tylko Polska – gdzie jeszcze można spotkać bloki z wielkiej płyty?

Wielka płyta nie była pomysłem Polaków. Ten koncept po raz pierwszy zastosowano na przełomie lat 20. i 30 XX wieku. Najpierw w Holandii, a później w Nowym Frankfurcie – programie niedrogich mieszkań komunalnym dla frankfurckich robotników. To wtedy świat przekonał się, że wielka płyta może być wykorzystywana masowo, a do tego skraca czas i zmniejsza koszt budowy. Duże osiedle wielkopłytowe powstało w 1934 roku we francuskiej miejscowości Drancy, a rozwój tej technologii w Skandynawii przypadł na lata 60. W Polsce pierwszy budynek z wielkiej płyty wzniesiono w 1957 r. w Warszawie. Pod koniec lat 70. udział technologii wielkopłytowej w krajowym budownictwie mieszkaniowym wynosił aż 86%.

Jak rozpoznać budynek z wielkiej płyty?

Ściany zewnętrzne bloków z wielkiej płyty budowano najczęściej z keramzytobetonu. Jednym z prostych sposobów na sprawdzenie, czy znajdujemy się w budynku wznoszonym w technologii wielkopłytowej, jest wywiercenie małego otworu w ścianie zewnętrznej – jeśli wydostanie się z niej ciemnoszary pył, prawdopodobnie mamy do czynienia z keramzytobetonem. Na szczęście nie musimy wiercić dziur, aby rozpoznać klasyczne budownictwo lat 70.

Osiedla bloków z wielkiej płyty są niezwykle charakterystyczne – takie budynki są wysokie, najczęściej mają 11 lub 5 kondygnacji. Odstępy pomiędzy blokami są wyraźne, a na wolnej przestrzeni nie brakuje drzew, krzewów i trawników.

Większość mieszkań w budynku wielkopłytowym ma identycznym układ, chociaż na przestrzeni lat właściciele takich lokali mogli zdecydować się na pewne modyfikacje. Ściany działowe w wielkiej płycie są cienkie, a standardowe pomieszczenia niewielkie i zamknięte. Większość budynków z wielkiej płyty przeszła już termomodernizację.

Rozwiązanie tymczasowe – jaka jest żywotność bloków z wielkiej płyty?

Pierwotnie trwałość technologii wielkopłytowej szacowano na 50-60 lat, co oznaczało, że część bloków wznoszonych w latach 70. nie powinna dziś nadawać się do dalszego użytku. Na szczęście badania przeprowadzone przez Instytut Techniki Budowlanej wykluczyły tę pesymistyczną tezę. Nie należy obawiać się o trwałość bloków z wielkiej płyty, tylko o ich niedostosowanie do obecnych potrzeb obywateli. Dzisiaj lokatorzy osiedli wybudowanych 50 lat temu zmagają się z brakiem przestrzeni w mieszkaniu, poszukiwaniem wolnych miejsc parkingowych, czy malutkim balkonem, na którym z trudem wywieszają pranie.

Na ogólną kondycję i trwałość budynków z wielkiej płyty wpływa prawidłowe utrzymanie obiektu, w tym przeprowadzanie regularnych kontroli jego stanu technicznego. Dzisiaj trudno jednoznacznie stwierdzić, ile lat wytrzymają jeszcze bloki z wielkiej płyty. Większość z nich przechodziła już mniejsze lub większe remonty oraz kompleksową termomodernizację, co z pewnością przedłuży żywotność takich obiektów.

Czy mieszkanie w budynkach z wielkiej płyty jest bezpieczne?

Przeświadczenie o tym, że budynki z wielkiej płyty wytrzymają tylko kilkadziesiąt lat, sprawia, że część Polaków nie chce już kupować mieszkań w takich obiektach. Na szczęście bloki wznoszone zgodnie z założeniami tej technologii okazują się zdecydowanie bardziej wytrzymałe, niż początkowo zakładano. Spółdzielnie mieszkaniowe na bieżąco zlecają prace konserwacyjne, co przedłuża żywotność wielkiej płyty. Fachowcy sprawdzają solidność mocowań płyt elewacyjnych i przeprowadzają ewentualne naprawy, a dokładne badania takich obiektów powinny się odbywać przynajmniej raz na 5 lat. Mieszkanie w blokach z wielkiej płyty jest dziś całkowicie bezpieczne i wszystko wskazuje na to, że takie obiekty przetrwają w dobrej kondycji jeszcze wiele lat.

Czy warto kupić mieszkanie w bloku z wielkiej płyty?

Budynki z wielki płyty mają swoje wady i zalety. Relatywnie niska trwałość i brak przestrzeni nie powinny jednak odstraszać potencjalnych kupców. Mieszkania stawiane w technologii wielkopłytowej wciąż stanowią pokaźną część rynku nieruchomości, a wielu Polaków nie zamieniłoby ich na żaden inny obiekt.

Jedną z najatrakcyjniejszych cech takiego mieszkania jest jego cena – zdecydowanie niższa niż w przypadku nowego budownictwa. Chociaż życie na osiedlu z lat PRL-u może się wiązać z pewnymi niewygodami, to takie budynki z reguły są zlokalizowane w doskonale skomunikowanych miejscach.

Każdy musi samodzielnie odpowiedzieć sobie na pytanie, czy warto kupić mieszkanie w bloku z wielkiej płyty. Będzie to rozsądna opcja dla osób z ograniczonym budżetem i niewielkimi wymaganiami. Ludzie ceniący sobie wygodę i prywatność mogą być rozczarowani życiem w takim mieszkaniu.

Cegła czy wielka płyta – które rozwiązanie jest lepsze?

Osoby poszukujące mieszkania na sprzedaż mają różne preferencje – dla niektórych budynek z wielkiej płyty jest jedynym atrakcyjnym i rozsądnym cenowo rozwiązaniem. Nie zmienia to jednak faktu, że pod względem technicznym cegła zdecydowanie wygrywa z technologią wielkopłytową. Budynki z cegły wykazują lepszą dźwiękoszczelność i mniejszą przepuszczalność ciepła, co sprawia, że ich mieszkańcy rzadziej skarżą się na brak prywatności, czy hałasy docierające z ulicy lub sąsiednich lokali.

Mieszkania z wielkiej płyty są nieco tańsze od lokali w podobnym standardzie wznoszonych techniką tradycyjną. Dzieje się tak między innymi dlatego, że w wielkiej płycie częściej dochodzi do pękania sufitów, a standardy wykończenia takich wnętrz pozostawiają wiele do życzenia. Ekipy budowlane i inni specjaliści ostrzegają klientów przed zakupem mieszkania z krzywymi ścianami, co niestety stanowi prawdziwą bolączkę technologii wielkopłytowej.

Różnice między wielką płytą a ramą H – o tym warto pamiętać

Rama H była najbardziej popularna na przełomie lat 70. i 80. ubiegłego wieku. Ta technologia opiera się na prefabrykowanej ramie żelbetowej, która wyglądem przypomina literę „H”. Takie rozwiązanie eliminowało konieczność stosowania ścian nośnych wewnątrz, co ułatwiało aranżację wnętrz. Charakterystyczne elementy ramy H, to:

• kwadratowe balkony z podporą,
• widoczne elementy konstrukcyjne w mieszkaniach i na korytarzach, na przykład słupy lub podciągi, czyli poziome belki pod sufitem.

Wielka płyta i rama H w czasach PRL-u były stosowane równolegle, jednak ta pierwsza technologia cieszyła się zdecydowane większą popularnością. W ramie H wykorzystywano tylko żelbetową konstrukcję, którą na miejscu budowy wypełniano pustakami albo cegłami, co pozytywnie wpłynęło na jej trwałość. Takie budynki charakteryzują się dziś lepszym stanem technicznym i wyższą termoizolacyjnością niż wielka płyta.

Aranżacja pomieszczeń w mieszkaniach znajdujących się w budynkach wznoszonych technologią ramy H jest łatwiejsza ze względu na brak ścian nośnych – takie rozwiązanie daje na przykład możliwość otwarcia kuchni i salonu. Pomimo pewnych różnic, nie zawsze można stwierdzić ze stuprocentową pewnością, czy mamy do czynienia z ramą H, czy z wielką płytą – odpowiedzi na to pytanie najlepiej szukać w spółdzielni mieszkaniowej.

Wady i zalety mieszkania w bloku z wielkiej płyty

Mieszkania z wielkiej płyty niewątpliwie mają sporo minusów, ale lista zalet wynikających z życia na takim osiedlu również jest całkiem długa. Na co najczęściej skarżą się lokatorzy mieszkań wielkopłytowych? Ich główne zastrzeżenia, to przede wszystkim:

• niefunkcjonalny układ pomieszczeń,
• małe, ciemne pokoje,
• słaba izolacja cieplna i akustyczna,
• powracające problemy z instalacjami,
• brak wolnych miejsc parkingowych,
• kosztowne remonty spowodowane krzywymi ścianami, sufitem, czy podłogą.

Większość wad mieszkań z wielkiej płyty wiąże się z ich standaryzacją oraz wykorzystywaniem materiałów budowlanych wątpliwej jakości. Z drugiej strony, obiekty, które powstawały masowo w latach 70., są szczególnie cenione przez osoby poszukujące ekonomicznych rozwiązań. Do największych zalet takich lokali można zaliczyć:

• relatywnie niską cenę,
• atrakcyjną lokalizację (w pobliżu centrum lub dobrze rozwiniętej infrastruktury),
• dobrze zagospodarowaną przestrzeń wokół bloków,
• regularną kontrolę stanu technicznego i bieżącą konserwację budynków,
• przeprowadzenie termomodernizacji w zdecydowanej większości obiektów.

Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty nie spełni oczekiwań ludzi ceniących sobie wysoką jakość wykończeń, nowoczesny rozkład pomieszczeń, czy mnogość udogodnień. Taki lokal powinien za to w zupełności wystarczyć osobom, które chcą przeprowadzić się do bezpiecznego i w miarę komfortowego mieszkania w dobrej lokalizacji.

---

Bibliografia:

•  Podręcznik typologii budynków mieszkalnych z przykładami działań mających na celu zmniejszenie ich energochłonności, Polska, Narodowa Agencja Poszanowania Energii SA, Warszawa 2011 (https://episcope.eu/fileadmin/tabula/public/docs/brochure/PL_TABULA_TypologyBrochure_NAPE.pdf),
• Problemy eksploatacyjne poznańskich budynków z wielkiej płyty, Marcin Kanoniczak, Kronika Miasta Poznania, 2018, [nr] 4,
•  Rola betonu w uprzemysłowieniu budownictwa mieszkaniowego w drugiej połowie XX wieku, Stanisław M. Wierzbicki, Jan Sieczkowski, Budownictwo, Technologie, Architektura, 2018, [nr] 2 (https://yadda.icm.edu.pl/baztech/element/bwmeta1.element.baztech-5a3669e7-3492-4c65-8d97-9241e65a661d/c/Wierzbicki_Rola__2_2018.pdf),
• Mieszkanie dla każdej rodziny. Związki pomiędzy normatywami budownictwa wielkopłytowego lat 70. a projektowaniem mebli w tym okresie i stylem wnętrz „mieszkań w blokach” na przykładzie dokumentacji pokazu studialnego IWP na radomskim Osiedlu Ustronie, Katarzyna Rzehak, Człowiek i Społeczeństwo, [nr] 43.