Data aktualizacji: 15 stycznia, 2024
Po trzech latach zastoju rynek mieszkaniowy wreszcie zaczyna odrabiać straty. W roku 2023 obserwować można było bardzo widoczne ożywienie. Jego główne powody to spadek stóp procentowych oraz program Bezpieczny Kredyt 2%. Co przyniesie rok 2024? Eksperci agencji nieruchomości Bracia Strzelczyk prognozują, w jakie mieszkania najlepiej zainwestować właśnie teraz.
Od 2020 roku segment nieruchomości mierzył się z nieustannymi wyzwaniami. Działalność utrudniała pandemia COVID-19 i ograniczenia z nią związane, wojna w Ukrainie, galopująca inflacja, niestabilny rynek pieniądza. Popyt oraz podaż na rynku zmniejszały wysokie koszty budowy oraz energii elektrycznej.
Potwierdza to opublikowany przez Główny Urząd Statystyczny raport „Obrót nieruchomościami w 2022 roku”. W 2022 roku podpisano 531,2 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości, o 24,3% mniej niż przed rokiem. Transakcji rynkowych obejmujących mieszkania było 225,6 tys., o 8% mniej niż rok wcześniej. Warto jednak odnotować, że wyraźnie zwiększył się udział rynku pierwotnego w łącznej sprzedaży mieszkań – z 41 do 47%.
Rok 2023 – sprzedaż mieszkań zaczyna wracać na właściwe tory
Rok 2023, a przede wszystkim jego druga połowa, to coraz bardziej widoczne ożywienie na rynku. We wrześniu 2023 obniżono stopy procentowe i jest to prawdopodobnie dopiero początek cyklu obniżania kosztu pieniądza w Polsce. Klienci mają dziś większą zdolność kredytową, a koszt kredytu staje się coraz mniejszy.
W drugiej połowie roku 2023 inwestorzy ruszyli na rynek w poszukiwaniu mieszkań, które można sfinansować w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Dane? Jak podała w rozmowie z PAP wiceprezes Związku Banków Polskich, do 30 listopada banki zawarły już ponad 44 tysiące umów kredytowych w związku z tym programem. Do końca listopada złożono ponad 70 tysięcy wniosków. Wartość podpisanych umów wyniosła aż 18 mld zł.
Co przyniesie rok 2024? Jak prognozują eksperci agencji nieruchomości Bracia Strzelczyk, możemy spodziewać się kontynuacji trendów widocznych w 2023 roku.
Cały czas niezmiennie najbardziej atrakcyjne będą mieszkania małe oraz takie, których ceny będą wahały się w granicach warunków dostępności Bezpiecznego Kredytu. Nadchodzące miesiące nie przewidują zmian w dostępności dodatkowego rządowego wsparcia. Co za tym idzie, popyt na mieszkania w ramach Bezpiecznego Kredytu będzie porównywalny z tym, jakiego doświadczyliśmy w 2023 roku.
– mówi Piotr Dębek, Doradca ds. Nieruchomości w agencji Bracia Strzelczyk.
Mieszkania nowe czy z drugiej ręki? Te pierwsze mają wiele atutów
Czy w 2024 roku lepiej zainwestować w mieszkanie nowe, czy z rynku wtórnego? Rynek nowych inwestycji rozwija się dynamicznie. Jak wynika z danych Otodom Analytics, w listopadzie 2023 roku na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedano 4,9 tys. nowych mieszkań (o 9% mniej niż w październiku 2023, ale aż o 97% więcej niż rok temu). Z kolei deweloperzy do oferty wprowadzili ich 20% więcej niż w październiku – 6,4 tys.
Anna Kaszyńska, Doradca ds. Nieruchomości w agencji Bracia Strzelczyk, ocenia, że w 2024 roku szczególnie warto inwestować w mieszkania nowe i nowsze, wprowadzone na rynek po 2010 roku.
Sporo zamieszania wprowadził tu strach przed konsekwencjami złej charakterystyki energetycznej części starych mieszkań. Warto dodać, że także najemcy coraz chętniej poszukują nowszych mieszkań w nowszych budynkach. Remont w starym budynku nie zawsze jest efektywny. Co więcej, nowsze budynki mają zazwyczaj garaże. W starych blokach często nie ma windy. Brakuje miejsc parkingowych, a zaparkowanie auta na ulicy coraz częściej graniczy z cudem
– dodaje Anna Kaszyńska.
Tego typu wad nie mają nowe mieszkania.
Do tego ich ogromną zaletą jest możliwość indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania oraz wody i ścieków, co obecnie ma coraz większe znaczenie ze względu na lawinowy wzrost cen
– podkreśla ekspertka agencji nieruchomości Bracia Strzelczyk.
Nowe mieszkania ze wzrostami, ale większość Polaków nadal woli te z rynku wtórnego
Pomimo rosnącej popularności nowych mieszkań, większość inwestorów wybiera ciągle te z drugiej ręki. Koronnym argumentem z pewnością jest cena.
GUS w swoim raporcie „Obrót nieruchomościami w 2022 roku” podaje, że w 2022 roku na zakup mieszkania na rynku pierwotnym trzeba było wydać średnio 426 tys. zł. Na rynku wtórnym statystyczne mieszkanie kosztowało mniej, bo 364 tys. zł. Różnice widać także na poziomie średniej transakcyjnej ceny za mkw. W przypadku nowego mieszkania było to 7466 zł, w przypadku tego z drugiej ręki – 6984 zł.
Za mieszkaniami z rynku wtórnego przeważają też inne argumenty. Mieszkania te znajdują się na starszych osiedlach z doskonale rozwiniętą komunikacją i infrastrukturą. Blisko stąd do przedszkoli, szkół, aptek, przychodni. Między blokami jest więcej drzew, a odległości między budynkami są większe.
Potwierdza to Anna Kaszyńska, ekspertka agencji nieruchomości Strzelczyk.
Starsze mieszkania mają często świetną lokalizację bliżej centrum. Osiedla są zielone, a bloki nie stoją „okno w okno”.
Jak zauważa Piotr Dębek, popularność mieszkań z rynku wtórnego sprawia, że zaczyna ich brakować.
W związku z tym oczekiwany wzrost nie będzie już tak wysoki, jak miało to miejsce w obecnym 2023 roku. Nie należy spodziewać się też korekty cen nieruchomości, tym bardziej nie ma co liczyć na ich spadek. Co prawda inwestycje developerów czekające na sprzedaż także cieszą się dużym zainteresowaniem. Ich również powoli zaczyna brakować. W ofercie pozostają już tylko duże i drogie mieszkania. Trudno liczyć na zmianę tego trendu
– dodaje ekspert agencji nieruchomości Bracia Strzelczyk.
Coraz popularniejsze inwestycje w mieszkania za granicą
Kolejnym trendem, który z pewnością będzie kontynuowany w 2024 roku, są inwestycje w mieszkania poza granicami Polski. Szczególnie mile widziane destynacje to Hiszpania i Włochy. Polskich inwestorów kusi pogoda, duża liczba słonecznych dni oraz atrakcyjne ceny. Dużą rolę odgrywa też ciągle dopuszczalna przez wielu pracodawców możliwość pracy zdalnej.
Zainteresowanie mieszkaniami zagranicą dostrzega Piotr Dębek:
Atrakcyjne staną się apartamenty przy plażach basenu morza śródziemnego. Ceny nieruchomości w Europie nie rosną tak szybko jak w Polsce. Są obecnie atrakcyjne z punktu widzenia inwestycji długoterminowych. Zarówno jako lokata kapitału, jak i do wykorzystania w ramach najmów krótkoterminowych
– dodaje ekspert.
Co będzie dalej? Rynek mieszkaniowy z wieloma wyzwaniami
Choć rynek mieszkaniowy w Polsce nadal przeżywa wiele trudności, nie da się ukryć, że zgodnie z danymi GUS od 2010 roku liczba zawartych transakcji mieszkaniowych zwiększyła się aż czterokrotnie. W jakim obszarze spodziewać się można największych wyzwań?
Po podpisaniu przez prezydenta ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mamy do czynienia z częściowym wstrzymaniem prac nad studium zagospodarowania przestrzennego. Do 2026 roku będziemy żyć w niepewności na części obszarów dotychczas nieplanowanych, niezagospodarowanych
– podkreśla Piotr Dębek.
Ekspert agencji nieruchomości Strzelczyk zwraca uwagę także na sytuację związaną z wysoką inflacją i wysokością stóp procentowych. To ona będzie miała największy wpływ na możliwości zakupu droższych i większych nieruchomości.
Jeśli inflacja w długim okresie będzie utrzymywać się na założonym przez RPP poziomie i dojdzie do obniżenia ich wysokości, będziemy mieć do czynienia ze wzrostem zdolności kredytowej pozostałej części rynku (poza Bezpiecznym Kredytem). Wzrost wynagrodzeń w korelacji z obniżającymi się stopami może skłonić do zakupów droższych nieruchomości
– dodaje Piotr Dębek.
Źródła:
https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/obrot-nieruchomosciami-w-2022-roku,8,6.html
https://www.pap.pl/aktualnosci/duze-zainteresowanie-programem-bezpieczny-kredyt-2-proc-banki-zawarly-juz-ponad-44-tys
https://www.propertynews.pl/mieszkania/w-listopadzie-sprzedaz-mieszkan-poszla-w-dol-ale-deweloperzy-zwiekszaja-podaz,146624.html
OBSERWUJ NAS: