W jaki sposób najkorzystniej znieść współwłasność nieruchomości

Współwłasność to stan, w którym rzecz (w tym nieruchomość) stanowi własność więcej niż jednej osoby. Przepisy rozróżniają 2 rodzaje współwłasności:

1. współwłasność łączną (np. małżonkowie w ramach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej)
2. współwłasność w częściach ułamkowych (np. spadkobiercy).

Stan współwłasności nieruchomości, szczególnie współwłasności ułamkowej, nie jest stanem pożądanym i z założenie powinno być stanem tylko tymczasowym. Jest tak, gdyż stan współwłasności z dużym prawdopodobieństwem może przyczyniać się do konfliktów między współwłaścicielami, którzy nierzadko nie zgadzają się co do sposobu zarządzania i korzystania z nieruchomości wspólnej.

Stąd, w prawie przewidziana zostały przewidziane 2 drogi zniesienia współwłasności:

1. Droga sądowa
2. Droga umowna

Sądowe zniesienie współwłasności

Instytucja sądowego zniesienia współwłasności polega na wszczęciu postępowanie nieprocesowego na wniosek i uregulowana została w art. 210 – 212 Kodeksu cywilnego. Legitymowanymi do złożenia wniosku o sądowe zniesienie współwłasności są obok współwłaścicieli również inne osoby, które wykażą swój interes prawny, tj. że wynik postępowania dotyczy ich spraw. Proceduralne aspekty zniesienia współwłasności regulują art. 617–625 KPC.

W sposób nieco odmienny została uregulowana procedura zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego – uwagi na specyfikę przedmiotu podlegającego podziału (art. 213-214 KC). Niemniej, w niniejszym wpisie nie zostanie ona omówiona.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do żądania zniesienia współwłasności przez sąd. Nie jest to roszczenie, lecz prawo do żądania wydania konstytutywnego orzeczenia przez sąd. Żądanie zniesienia współwłasności nie może być powstrzymane przez innych współwłaścicieli, chyba że doszło do zawarcia umowy wyłączającej to uprawnienie na określony czas. Sąd znosi zatem współwłasność, choćby żądał tego tylko jeden współwłaściciel, a inni się temu sprzeciwiali, nawet wtedy, gdy obiektywnie oceniając, zniesienie jest dla współwłaścicieli niekorzystne; nie ma tu zatem fakultatywności.

Umowne zniesienie współwłasności

Współwłaściciele mogą znieść współwłasność również umownie. Wymagana jest tu zgoda wszystkich współwłaścicieli, którzy określają sposób zniesienia współwłasności. Przyznane poszczególnym współwłaścicielom przedmioty (części rzeczy, pieniądze) nie muszą odpowiadać wartości udziałów. Jedynym ograniczeniem w kształtowaniu treści umowy znoszącej współwłasność jest sprzeczność podziału z prawem lub zasadami współżycia społecznego (art. 58 KC).

Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić w każdym momencie. Nie ma znaczenia, czy strony zawarły umowę, mocą której wyłączyły uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności; mimo istnienia takiej umowy zniesienie umowne jest dopuszczalne i skuteczne.

Umowa znosząca współwłasność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Sposoby zniesienia współwłasności.

Zarówno sądowe, jak i umowne zniesienie współwłasności nieruchomości polegać może na:

1. podziale fizycznym nieruchomości, lub
2. przyznaniu nieruchomości na wyłączną własność jednemu lub kilku z współwłaścicieli ze spłatą pozostałych wsp, lub
3. sprzedaży nieruchomości i podziale kwoty uzyskanej w ten sposób).

Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę jest podział fizyczny rzeczy wspólnej, jako najbardziej sprawiedliwy i pożądany. Dlatego też jeżeli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, sąd powinien przede wszystkim brać pod uwagę ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba że współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaży. W braku takich żądań sąd powinien ustalić, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału, a dopiero gdy podział nie jest dopuszczalny, znieść współwłasność w inny sposób.

Może zdarzyć się, że rzecz daje się podzielić, ale na mniejszą liczbę części niż jest współwłaścicieli. Taki sposób zniesienia współwłasności jest dopuszczalny. Sąd decyduje, którzy współwłaściciele otrzymają wydzielone części, a którzy spłaty, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności, przy czym jest związany zgodnym wnioskiem współwłaścicieli w tym zakresie.

W wypadku umownego trybu zniesienia współwłasności współwłaściciele mogą dokonać tej czynności w dowolny sposób, np. przez podział fizyczny rzeczy, sprzedaż rzeczy i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży bądź przyznanie własności rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Ograniczeniem swobody wyboru sposobu podziału jest w tym wypadku sprzeczność ewentualnego podziału z prawem lub zasadami współżycia społecznego (art. 58 KC).

Najlepszy sposób zniesienia współwłasności nieruchomości

Niestety nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, jaki sposób zniesienia współwłasności nieruchomości jest najlepszy. Wiele zależeć będzie od rodzaju nieruchomości, ilości współwłaścicieli i ich wzajemnych relacji. Bywa, że nawet w przypadku, gdy nieruchomość nadaje się do fizycznego podzielenia, to z uwagi na konflikt między współwłaścicielami nie zdecydują się oni na taki podział, albo sam sąd uzna, że nie jest on możliwy z uwagi na społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej nieruchomości.

Jedno jest wiadome – szybsze z zasady będzie umowne zniesienie współwłasności, chyba, że wszyscy współwłaściciele wystąpią do sądu ze zgodnym wnioskiem co do sposobu zniesienia współwłasności. W takim przypadku sąd powinien w miarę możliwości szybko rozpatrzyć taki wniosek, a samo postępowanie będzie tańsze niż postepowanie przy spornych interesach stron czy też umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, które generować będzie niemałe koszty notarialne.

---