Sytuacja na rynku nieruchomości w III kwartale 2022 i średnioterminowa prognoza

Data aktualizacji: 16 stycznia, 2023

Podwyżki stóp procentowych w 2022 r.

Od 2015 roku do końca 2021 stopa lombardowa NBP, stanowiąca podstawę do określenia przez banki komercyjne maksymalnego oprocentowania kredytów i pożyczek, nie przekraczała 2,5%. Dodatkowo na początku pandemii (w kwietniu 2020 r.) stopa depozytowa NBP została obniżona do 0%. W tej sytuacji wskaźniki WIBOR, zwane także stopami rynkowymi kredytów i pożyczek, których wysokość ograniczona jest z góry stopą lombardową, a z dołu stopą depozytową NBP, w latach 2020-2021 wynosiły poniżej 0,5%, a aktualnie ok. 7%.

Wartość wskaźników WIBOR mająca podstawowy wpływ na wysokość rat kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem, zachęcała do zaciągania kredytów w celu zakupu nieruchomości. Na rynku pierwotnym nieruchomości dla deweloperów był to okres, gdy klienci czekali w kolejkach, żeby zapoznać się z ofertą i szybko podjąć decyzję zakupu, zazwyczaj finansowanego kredytem hipotecznym. Podobnie było na rynku wtórnym. Sytuacja na rynku nieruchomości zaczęła zmieniać się od 2022 roku, kiedy stopy procentowe NBP kilka razy zostały podniesione.

Obrazuje to poniższa tabela:

Data	Stopa lombardowa NBP (%)	Stopa depozytowa NBP (%)
01.01.2022	2,25	1,25
od 05.01.2022	2,75	1,75
od 09.02.2022	3,25	2,25
od 09.03.2022	4,00	3,00
od 07.04.2022	5,00	4,00
od 06.05.2022	5,75	4,75
od 09.06.2022	6,50	5,50
od 08.07.2022	7,00	6,00

Aktualna sytuacja na rynku pierwotnym nieruchomości

Według raportu NBP z czerwca 2022 roku (Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2022 r. opracowana przez Departament Stabilności Finansowej NBP):

• liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym (w 10. dużych miastach) w I kwartale 2022 r. była najniższa w okresie ostatnich sześciu kwartałów,
• kontynuowane było przesunięcie popytu na tańsze mieszkania w mniejszych ośrodkach na obrzeżach dużych miast,
• istotnie wzrosły koszty budowy mieszkań, dotyczy to wzrostu cen materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych,
• w wynikach I kwartału 2022 roku odnotowano średni wzrost o 19% r/r cen transakcyjnych mieszkań w 10 dużych miastach, co było rezultatem porównania z okresem niskich cen w pandemii oraz ze wzrostem liczby ofert mieszkań w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miast,
• średni wzrost cen transakcyjnych dla tego samego rynku sprzedaży mieszkań w porównaniu I kwartał 2022 do IV. kwartału 2021 r. wyniósł 3,5%.

    Jednocześnie:

• kwartalna sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce była niższa o ok. 21,7% względem poprzedniego kwartału oraz
• wprowadzono do sprzedaży ok. 13,5 tys. kontraktów na budowę mieszkań tj. mniej o ok. 8,1% kw./kw.; podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na 7. największych rynkach zwiększyła się względem poprzedniego kwartału,
• wzrósł do poziomu 2,7 kwartału wskaźnik czasu sprzedaży kontraktów na budowę mieszkań na rynku pierwotnym na 6. największych rynkach.

Tak było jeszcze w I kwartale 2022 r., który obejmował okres przed wojną w Ukrainie i przed szybkim wzrostem stóp procentowych. Aktualnie, wobec wzrostu stóp procentowych sytuacja potencjalnych kredytobiorców uległa diametralnej zmianie. Wielu z nich straciło zdolność kredytową, a wzrost wartości rat kredytowych do spłaty przez minimum 20 lat podwoił się w porównaniu z ofertami z IV kwartału 2021 roku. Spowodowało to znaczny spadek sprzedaży deweloperów w największych miastach Polski. Poziom ten spadł do wyników z 2015 roku, a nic nie wskazuje, że w najbliższym czasie sytuacja się poprawi.

Kryzys energetyczny a rynek nieruchomości

Dodatkowo kryzys energetyczny zniechęca klientów gotówkowych, co powoduje, że do 2024 roku niewielu kredytobiorców będzie myśleć o inwestycji w zakup mieszkania. Kryzys energetyczny nie tylko powoduje wzrost niepewności dotyczący finansowej sytuacji potencjalnych inwestorów, ale jest podstawową przyczyną szybkiego wzrostu czynszów obejmujących koszty ogrzewania i podgrzania wody, co wpływa na całkowity koszt posiadania mieszkania.

Sprzedaż mieszkań przez deweloperów

U deweloperów liczba nowych inwestycji szybko spada, ale wszyscy mają w ofercie mieszkania na etapie przygotowania budowy lub w jej początkowym etapie. Żeby zwiększyć popyt starają się skłonić klientów do zakupu mieszkania stosując różne zachęty:

• rabaty cenowe lub bonusy w postaci kwotowej obniżki ceny mieszkania lub dodania do oferty miejsca w garażu i/lub komórki lokatorskiej,
• obniżkę o kilkaset złotych ceny 1 metra kwadratowego oferowanego mieszkania,
• korzystne rozłożenie terminów kolejnych wpłat, np. 80% ceny po zakończeniu budowy,
• vouchery na wykończenie mieszkania na koszt dewelopera,
• wprowadzenie do mieszkań automatyki domowej pozwalającej zdalnie zarządzać urządzeniami w celu zmniejszenia zużycia energii elektrycznej i cieplnej,
• oferowanie mieszkań „gotowych do zamieszkania”.

Przy wysokiej inflacji i związanym z tym wzrostem kosztów budowy, deweloperzy mieszkaniowi akceptują zmniejszanie stopy zwrotu z kapitału własnego z projektów inwestycyjnych poniżej 20%. W najbliższych miesiącach wskaźnik ten na pewno się pogorszy, a przy załamaniu na rynku kredytów hipotecznych rynek pierwotny nieruchomości w średnioterminowej perspektywie czeka dalsze pogorszenie wszystkich wskaźników.

Aktualna sytuacja na rynku wtórnym nieruchomości

Wraz z ciągłym wzrostem do I kwartału 2022 roku cen ofertowych i transakcyjnych metra kwadratowego nieruchomości sprzedawanych na rynku pierwotnym, o 16,6% w porównaniu rok do roku wzrosły ceny mieszkań na rynku wtórnym w 10. dużych polskich miastach.

Obrazuje to poniższa tabela:

	kw./kw.				r./r.
Rynek	RPO	RPT	RWO	RWT	RPO	RPT	RWO	RWT
Gdańsk	1,50	2,50	4,90	-0,90	12,80	14,70	14,10	9,90
Gdynia	3,70	7,80	6,50	2,60	9,80	25,30	20,00	15,30
Kraków	1,90	1,90	3,80	2,30	13,50	18,00	19,70	19,50
Łódź	0,30	2,50	5,30	0,90	18,80	18,70	18,90	14,40
Poznań	6,90	2,30	5,90	2,70	23,10	10,40	18,40	5,20
Wrocław	1,60	5,50	8,00	2,80	14,20	19,10	15,60	14,20
Warszawa	5,90	6,80	0,50	1,50	14,10	16,40	9,40	5,10
6 miast	2,20	3,20	4,60	1,50	15,50	17,20	18,40	12,60
10 miast	3,30	3,50	4,70	5,10	18,80	19,00	15,90	16,60

Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym spowodował wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań. Do II kwartału 2022 r. inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych lub inwestycji w obligacje skarbowe. Dodatkowy wzrost stawek wynajmu o kilkanaście % w II. kwartale 2022 roku został spowodowany napływem uchodźców z Ukrainy. W rezultacie od marca 2022 systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie wynajmu.

Oprócz bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, wynajem mieszkania daje atrakcyjną stopę zwrotu. Przy indeksacji w umowach najmu stawki czynszu o wskaźnik inflacji dodatkowo można zabezpieczyć się przed spadkiem opłacalności wynajmu. Dlatego ceny metra kwadratowego mieszkań, zwłaszcza do 50 m kw., jeszcze nie zmniejszają się. Zwłaszcza, że w miastach uniwersyteckich trwa aktualnie okres szukania kwater dla nowych studentów. Popyt utrzymuje stabilizację ceny niedużych mieszkań i tych z przeznaczeniem na wynajem w całości lub nawet oddzielnych pokojów, w tym najem okazjonalny. W Warszawie okazją jest znalezienie pokoju z czynszem poniżej 1200 zł/miesiąc (Zobacz: Czy opłaca się wynająć mieszkanie w Warszawie). Potrwa to do końca III. kwartału b.r.

Czy ceny mieszkań spadną?

W mniejszych miastach spadek cen mieszkań jest już widoczny, a w IV. kwartale 2022 r. kryzys trafi do wszystkich miast. Ceny ofertowe może pozostaną na aktualnym poziomie, ale transakcyjne spadną o kilkanaście procent. Dynamikę spadku przyspieszą mieszkania, których właściciele wobec inflacji zostaną zmuszeni do sprzedaży ze względu na pogarszającą się ich sytuację finansową lub niemożliwość spłaty rat kredytowych (Zobacz: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem).

Przez działania rządu i ustawodawcy łagodzące skutki inflacji i wzrostu stóp procentowych spadek cen ofertowych nieruchomości będzie wolniejszy, ale będzie trwał  przez cały 2023 rok, a w 2024 poziom cen zależeć będzie od ówczesnego wskaźnika inflacji i wysokości stóp procentowych NBP. Ich spadek poprawi sytuację na rynku kredytowym, a duża inflacja może wywindować dochody niektórych osób skłonnych do poszukiwania inwestycji na rynku nieruchomości.

---