Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku

Data aktualizacji: 29 listopada, 2024

Bardzo częstym sposobem nabycia mieszkania jest jego otrzymanie w spadku po osobach najbliższych (dziadkowie, rodzice).

Nierzadko zdarza się, że spadkobierca nie decyduje się na utrzymywanie otrzymanego w spadku mieszkania, gdyż jego sprzedaż daje możliwość uzyskania środków pieniężnych na samodzielnie wybrany cel – w tym na zakup innej nieruchomości lub spłatę kredytu hipotecznego.

Przeczytaj również: Jak sprzedać mieszkanie, które było darowizną?

Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Dokumenty wymagane do sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku nie różnią się od standardowych dokumentów niezbędnych do sprzedaży nieruchomości.

Niemniej, w przypadku sprzedaży odziedziczonej nieruchomości (mieszkania), należy pamiętać o przedłożeniu notariuszowi dokumentów, stanowiących dowód otrzymania w spadku mieszkania, którymi będzie albo akt poświadczenia dziedziczenia, albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Dodatkowo, konieczne będzie uzyskanie zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się z obowiązku podatkowego, zwolnieniu podatkowego lub przedawnieniu podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości w drodze spadku.

Po jakim czasie sprzedać można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku jest możliwa już od chwili nabycia spadku, co następuje w momencie otwarcia spadku, a więc z chwilą śmierci spadkobiercy. Niemniej, aby móc doprowadzić do zawarcia umowy sprzedaży odziedziczonego mieszkania, trzeba będzie najpierw uzyskać wspomniany wyżej akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, co może być procesem czasochłonnym (szczególnie jeżeli chodzi o postępowanie spadkowe przed sądem). Bez chociażby jednego z ww. dokumentów notariusz nie zgodzi się na sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku.

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie gdy jest kilku spadkobierców

Sytuacja, gdy jest kilku spadkobierców jest analogiczna do sytuacji, gdy jest kilku współwłaścicieli. W takim przypadku do sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku konieczna jest zgoda wszystkich spadkobierców.

Inną opcją jest wszczęcie postępowania o dział spadku przed sądem, w drodze którego mieszkanie ze spadku zostanie przydzielone jednemu ze spadkobierców. W takim przypadku pozostali spadkobiercy tracą prawo własności w stosunku do mieszkania ze spadku i ich zgoda na bycie takiego mieszkanie nie będzie wymagana.

Podatek dochodowy za sprzedaż mieszkania

Sprzedaż mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego – jeżeli sprzedaż mieszkania ma miejsce w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości. Nie inaczej jest w przypadku sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku. Co istotne, dla potrzeb podatkowych wyżej wskazany pięcioletni okres rozpoczyna się z końcem roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył daną nieruchomość.

Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodu stanowią:

• cena nabycia,
• koszty transakcyjne, np. koszty notarialne i koszty usług pośrednika.
• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i które zostały poczynione w czasie jej posiadania. Za koszty uzyskania przychodu uważa się zatem m.in. wydatki poniesione na remont mieszkania. Kosztem jest również kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

W przypadku gdy spadek będzie zwolniony z podatku od spadków i darowizn (o czym dalej), opodatkowaniu będzie podlegać prawie cała kwota uzyskana z transakcji sprzedaży nieruchomości.

Co istotne, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się wyłącznie na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Nie jest zatem możliwe rozliczenie nakładów, jeśli nie są one w odpowiedni sposób udokumentowane. Należy zatem pamiętać, by na etapie remontowania mieszkania czy domu gromadzić faktury – w innym wypadku poniesionych wydatków nie będzie można później zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Należy też pamiętać, że do kosztów uzyskania przychodu zalicza się również przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe należy rozumieć spłacone przez spadkobiercę długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Jak uniknąć płacenia podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku?

Sposobem na uniknięcie zapłaty lub znaczne zmniejszenie podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku jest zastosowanie tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli użycie środków z transakcji sprzedaży na cele mieszkaniowe – np. na zakup innego mieszkania lub spłatę kredytu na mieszkanie zaciągniętego wcześniej. Należy to jednak zrobić przed upływem trzech lat od daty sprzedaży.

Ulga mieszkaniowa

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Oznacza to, że jeżeli np. ktoś sprzedaje mieszkanie, które wcześniej otrzymał w spadku, a pozyskane w ten sposób środki w całości wyda np. na zakup nowej nieruchomości (na własne cele mieszkaniowe), to nie musi płacić podatku dochodowego. Oczywiście – pod warunkiem, że zakup mieszkania nastąpił nie później niż trzy lata od końca roku podatkowego, w którym spadkobierca sprzedał mieszkanie lub dom.

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się nie tylko wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, ale również wydatki na:

• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Także spłata kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości może zostać uznana za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe.

Jak rozliczyć podatek od spadków i darowizn

Celem rozliczenie podatku od sprzedaży mieszkania należy złożyć zeznanie podatkowe. Zeznanie podatkowe składa w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonana została sprzedaż mieszkania.

Po uiszczeniu podatku od sprzedaży nieruchomości (o ile okazało się to konieczne), pozostaje jeszcze kwestia rozliczenia podatku od spadku i darowizn.

Zgodnie z prawem, podatek od spadku i darowizn należy zapłacić, gdy otrzymano darowiznę lub spadek, a wartość otrzymanego majątku przekracza kwotę wolną dla danej grupy podatkowej. Wiele zależy zatem od tego, kto jest spadkodawcą, a kto spadkobiercą – i jakie więzi rodzinne łączyły te osoby.

W najdogodniejszej sytuacji znajdują się osoby z tzw. zerowej grupy podatkowej, do której zalicza się:

• małżonków,
• zstępnych (dzieci, wnuki itd.),
• wstępnych (rodziców, dziadków itd.),
• pasierbów i pasierbice,
• rodzeństwo,
• ojczyma,
• macochę.

Jeśli spadkobierca należy do zerowej grupy podatkowej, możliwe jest uniknięcie płacenia podatku od spadku. W takim przypadku koniecznym jest jednak zgłoszenie dziedziczenia do właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o nabyciu spadku.

Spadkobiercy spoza zerowej grupy podatkowej również mogą uniknąć zapłaty podatku od spadku i darowizn, jeśli spełnią kilka warunków. Zgodnie bowiem z art. 16 ust 1 pkt 1 ) ustawy o podatku od spadku i darowizn w przypadku nabycia mieszkania w drodze dziedziczenia nie wlicza się do podstawy opodatkowania jego czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m² powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Warunkiem skorzystania z ww. zwolnienia jest spełnienie następujących warunków przez spadkobiercę:

• nie jest właścicielem innej nieruchomości lub nie przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• nie jest najemcą innej nieruchomości,
• będzie zamieszkiwać w odziedziczonej nieruchomości, będąc zameldowanym tam na pobyt stały,
• nie dokona zbycia odziedziczonej nieruchomości przez pięć lat.

Podsumowanie

Zbycie mieszkania otrzymanego w spadku jest jak najbardziej możliwe. Jedyny problem, jaki może się z tym wiązać, to powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego i podatku od spadku, który – w związku brakiem uprzedniego wyłożenia środków na zakup zbywanego mieszkania – okazać się może znacznie wyższy, niż w przypadku mieszkania, które nie było przedmiotem spadku. Na szczęście, obowiązek zapłaty podatku nie jest nieograniczony w czasie oraz istnieją możliwości obniżenia jego wysokości, nawet do zera.

---

W agencji nieruchomości „Bracia Strzelczyk” nie tylko pomagamy zorganizować transakcję sprzedaży nieruchomości pod kątem spełniania wszelkich formalności i zgromadzenia dokumentów, ale także informujemy o ewentualnych dodatkowych kosztach związanych ze transakcją – choćby takich jak obowiązek zapłaty podatku dochodowego i doradzamy, jeżeli widzimy możliwości obniżenia dodatkowych kosztów.

---