Spory sąsiedzkie są nieuniknione – dotyczyć mogą one różnorakich sytuacji: począwszy od oddziaływania na sąsiedzką nieruchomość w sposób bezpośredni, fizyczny (np. poprzez naruszenie granicy działki, znaków granicznych, bądź budowę na cudzym gruncie), poprzez emisję hałasu lub nieprzyjemnych zapachów, skończywszy na oddziaływaniach nieco mniej oczywistych i o „abstrakcyjnym” charakterze – takich jak cień rzucany przez zbyt wysoki żywopłot, bądź gromadzenie przez sąsiada nieestetycznych rupieci przy płocie.
Prawo sąsiedzkie – kodeks cywilny
Powyższe sytuacje na szczęście zostały przewidziane przez ustawodawcę, który w art. 144-154 kodeksu cywilnego (KC) uregulował kwestię tzw. „prawa sąsiedzkiego”. Powyższe przepisy mają za zadanie ograniczyć negatywne oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie, eliminując lub minimalizując ilość sytuacji konfliktowych, które mogą powstawać w związku z wykonywaniem prawa własności na nieruchomościach sąsiednich.
Przepisy prawa sąsiedzkiego regulują więc wzajemne stosunki między właścicielami nieruchomości sąsiednich, przyznając, z jednej strony, uprawnienia zabezpieczone możliwością zastosowania roszczeń prawnorzeczowych, którym – z drugiej strony – odpowiadają określone obowiązki.
Konflikt sąsiedzki a prawo
Co więcej, przepisy, zaliczane do szeroko rozumianego prawa sąsiedzkiego, znaleźć można także poza kodeksem cywilnym, m.in.
- w ustawie – Prawo budowlane oraz w wykonawczym do niego rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
- ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie z 17.05.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne,
- ustawie z 20.07.2017 r. – Prawo wodne
- i wielu innych aktach prawnych.
Prawo sąsiedzkie jest zatem przedmiotem obszernie uregulowanym i nie sposób w ramach jednego artykułu zaprezentować wszystkie aspekty prawa sąsiedzkiego.
Stąd, w niniejszym artykule poruszony zostanie temat tzw. immisji. Wyjaśnione zostanie czym są immisje, kiedy immisje są zabronione i co można zrobić, kiedy sąsiad „nie daje spokojnie żyć”, chociażby w sposób nieświadomy.
Oddziaływanie na grunt sąsiedni – immisje
Czym są immisje?
Immisjami nazywamy działania właściciela nieruchomości na tzw. nieruchomości wyjściowej, których szkodliwe skutki mogą być odczuwalne w sposób naturalny na nieruchomościach sąsiednich, np. poprzez wywoływanie hałasów, wibracji, wytwarzanie zapachów, ciepła, naturalny spływ deszczówki ułatwiony utwardzonym korytem, zakłócanie fal radiowych, itp. Nie sposób wskazać wyczerpujący katalog możliwych działań wypełniających znamiona immisji, ponieważ nieustanny rozwój techniki wykorzystywanej przy wykonywaniu własności nieruchomości wyjściowej potęguje różnorodność oddziaływań na nieruchomości sąsiednie.
Generalnie, immisje to działania utrudniające korzystanie z nieruchomości sąsiednich, przekraczające przeciętną miarę zakłóceń, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.
Co istotne, immisje stanowią wyłącznie szkodliwy skutek działań właściciela wykonującego przysługujące mu uprawnienia właścicielskie, nie zaś celowe działanie mające na celu naruszenie cudze prawo własności. Stąd uznaje się, że immisje mają charakter pośredni – oznacza to, że nie polegają one na oddziaływaniu mającym postać bezpośredniej (fizycznej) i zamierzonej ingerencji w sferę cudzej własności. Tego rodzaju oddziaływania, stanowiące de facto fizyczną, zamierzoną ingerencję w nieruchomość sąsiednią – np. w postaci kierowania substancji, takich jak płyny, ścieki, przy pomocy odpowiednich instalacji, określane są przez doktrynę mianem immisji bezpośrednich i są one niemal zawsze zakazane a w skrajnych przypadkach mogą stanowić przejaw czynu zabronionego w rozumieniu prawa karnego.
Immisje materialne i niematerialne
Dokonując dalszej klasyfikacji immisji, należy wyróżnić immisje materialne oraz niematerialne. Immisje materialne są oddziaływaniem polegającym na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materialnych, jak pyły, gazy, zapachy lub pewnych sił, jak wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne. Oddziałują one na podstawowe zmysły ludzkie.
Immisje niematerialne oddziałują zaś wyłącznie sferę psychiczną człowieka, najczęściej poprzez zmysł wzroku, obrażając odczucia estetyczne lub moralne, bądź wywołując uczucie zagrożenia, stanowiąc naruszenie dóbr osobistych właściciela nieruchomości sąsiedniej. Przykładem immisji niematerialnej jest oszpecenie krajobrazu widzianego z sąsiedniej nieruchomości.
Immisje pozytywne i negatywne
Innym podziałem immisji jest rozróżnienie immisji pozytywnych i negatywnych. Immisje pozytywne oddziałują wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości przez przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp. Natomiast immisje negatywne polegają na przeszkadzaniu w naturalnym przenikaniu z otoczenia pewnych dóbr na nieruchomość sąsiednią, np. światła, powietrza, widoku, przez wznoszenie nadmiernych budowli, sadzenie drzew i krzewów itp.
Sąsiednie nieruchomości – definicja
Sąsiednimi nieruchomościami są nie tylko te bezpośrednio graniczące ze sobą, ale również te znajdujące się w dalszym otoczeniu, lecz oddziałujące na siebie. Stąd, zgodnie z prawem, za nieruchomość sąsiednią należy więc uznawać, nie tylko nieruchomość fizycznie graniczącą z nieruchomością wyjściową, lecz każdą nieruchomość znajdująca się w zasięgu oddziaływania immisji.
Stąd, jeżeli immisja w postaci dymu z palonego na działce ogniska dociera do wszystkich nieruchomości danego osiedla, to właściciel każdej z tych nieruchomości uprawniony jest – jako właściciel nieruchomości sąsiedniej – do oceny miary zakłóceń w korzystaniu z jego nieruchomości wywołanych tą immisją.
Oddziaływanie zwykłe a oddziaływanie ponad miarę.
Nie wszystkie immisje są zabronione i nie każde uprawniać będą właściciela nieruchomości sąsiadującej do wystąpienia z roszczeniami przeciwko właścicielowi nieruchomości, stanowiącej źródło emisji.
Zakazane są immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Wykonywać własne prawo własności można bowiem jedynie do granic, w których nie zostanie przekroczona szkodliwa ingerencja w nieruchomości sąsiednie. Zasadą jest, że należy starać się godzić kolizyjne interesy równouprawnionych właścicieli nieruchomości sąsiednich.
Przez przeciętną marę oddziaływań, należy rozumieć takie oddziaływania, które wynikają ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Miarę tę oceniać należy w sposób zobiektywizowany, niezależny od punktu widzenia sąsiadów, ich subiektywnej wrażliwości czy potrzeb. Punktem odniesienia powinny być odczucia przeciętnego człowieka. W tym kontekście można jednak jednoznacznie orzec, że bezwzględnie wszelkie działania zagrażające życiu lub zdrowiu ludzkiemu nie będą mieścić się w granicach owej przeciętnej miary, będąc tym samym zakazane.
Oceniając przeciętną miarę zakłóceń, należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje.
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że ocena „przeciętnej miary” musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie (wyr. z 22.11.1985 r. (II CR 149/85).
Uprawnienie (roszczenia) właścicieli nieruchomości sąsiednich
W przypadku przekroczenia uprawnień w zakresie immisji przez właściciela nieruchomości wyjściowej właścicielom nieruchomości sąsiednich przysługuje tzw. roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem – roszczenie to znajduję podstawę prawną w art. 222 § 2 KC.
Przywrócenie stanu zgodnego z prawem może oznaczać zaniechanie działań wywołujących szkodliwe oddziaływania lub do zastosowania środków ograniczających szkodliwość immisji do ich przeciętnej miary. Jednak przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze jest jednoznaczne z przywróceniem stanu poprzedniego, sprzed dokonanego zakłócenia, czyli powrót do stanu, tak jakby immisje w ogóle nie wystąpiły. Stan zgodny z prawem można wszakże osiągnąć także poprzez zminimalizowanie immisji do poziomu zakłóceń, które nie będą przekraczały już przeciętnej miary, choć w dalszym ciągu będą występować.
Odszkodowanie za immisje
Jeżeli immisje wywołały szkodę, to każdy z właścicieli sąsiednich nieruchomości, który został poszkodowany działaniem immisji może dochodzić jej naprawienia na zasadach ogólnych.
OBSERWUJ NAS: