Służebność mieszkania – czym jest i na czym polega?

Służebność mieszkania odgrywa istotną rolę w zabezpieczaniu potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych. Uregulowana w Kodeksie cywilnym, stanowi ważny element prawa cywilnego, zwłaszcza w kontekście ochrony interesów osób starszych i potrzebujących pomocy w zapewnieniu sobie dachu nad głową. Pomimo że jest to prawo stosunkowo często wykorzystywane, wiele kwestii związanych z jego funkcjonowaniem pozostaje przedmiotem dyskusji i interpretacji. W artykule tym przyjrzymy się szczegółowym regulacjom dotyczącym służebności mieszkania oraz jej wpływowi na obie strony umowy.

Na czym polega służebność mieszkania?

Służebność mieszkania stanowi – obok użytkowania, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz hipoteki – ograniczone prawo rzeczowe. Służebność mieszkania jako podrodzaj służebności osobistej została uregulowana w Dziale III, Rozdziale II Kodeksu cywilnego (KC) (art. 296 – 305 KC, ze szczególnym uwzględnieniem art. 301 i 302 KC)

Istotą służebności mieszkania jest umożliwienie osobie uprawnionej (którą może być każda osoba fizyczna) korzystania z nieruchomości w celu mieszkaniowym. Zakres służebności obejmować może całą nieruchomość, choć często obejmuje tylko oznaczoną część nieruchomości (np. wydzielone pomieszczenia mieszkalne). W takiej sytuacji uprawnionemu powinno służyć prawo do korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców.

W praktyce służebność mieszkania jest najważniejszą służebnością osobistą. Występuje zdecydowanie najczęściej i ma największe znaczenie społeczne. Obok użytkowania jest często stosowaną formą zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych osób starszych.

Uprawniony ze służebności osobistej mieszkania może przyjąć na mieszkanie:

1. małżonka i dzieci małoletnie (dzieci przyjęte na mieszkanie jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.)
2. inne osoby, ale tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego

Treść służebności mieszkania

Treść służebności mieszkania określa przede wszystkim umowa lub inna czynność będąca podstawą ustanowienia służebności. Określają ją także stosowane bezpośrednio przepisy art. 301 § 1 i art. 302 § 1 KC oraz – na podstawie odesłania zawartego w art. 302 § 2 KC – „stosowane odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

Jakie prawa i obowiązki ma osoba ze służebnością?

Czy służebnik musi płacić czynsz i rachunki?

Czy służebnik może zapraszać gości?

Kto odśnieża drogę w domu ze służebnością?

Zgodnie z art. 302 § 2 KC do służebności mieszkania mają zastosowanie odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

Ponadto, zgodnie z art. 298 KC Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Na gruncie tak wysłowionych ogólnych reguł, orzecznictwo i doktryna przypisują właścicielowi nieruchomości obciążonej i osobie mającej służebność mieszkania następujące, szczegółowe uprawnienia i obowiązki:

1. mający służebność mieszkania nie może dokonywać przeobrażeń obciążonej nieruchomości, np. polegających na rozbieraniu lub przestawianiu ścian oraz obniżeniu sufitów. W pewnych sytuacjach jednak ustawodawca wyjątkowo dopuszcza dokonanie czynności, które mogą naruszyć substancję rzeczy, w szczególności mający służebność mieszkania może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca;
2. mający służebność mieszkania nie ma obowiązku ubezpieczenia nieruchomości oraz uiszczania podatków i innych opłat publicznych; obowiązki te ciążą na właścicielu nieruchomości;
3. mający służebność mieszkania jest zobowiązany do dokonywania tylko takich napraw i innych nakładów, które są związane ze „zwykłym korzystaniem z rzeczy. Pojęcie to – przykładowo – obejmuje malowanie lokalu, nie obejmuje natomiast jego odbudowy i rozbudowy, remontu dachu itp.;
4. na mającym służebność mieszkania ciąży obowiązek pokrywania tzw. ubocznych kosztów mieszkania, obejmujących koszty zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, usuwania nieczystości itp. Koszty te związane są nierozerwalnie z korzystaniem z mieszkania, stanowią „normalne” koszty eksploatacyjne i pokrywane są przez mającego służebność także wtedy, gdy nie przebywa w budynku
5. w razie wygaśnięcia służebności mieszkania dotychczasowy podmiot tego prawa obowiązany jest – bez osobnego wezwania – zwrócić co do zasady natychmiast właścicielowi pomieszczenia, które były nim objęte, w takim stanie, w jakim powinny się znajdować stosownie do przepisów o wykonaniu tej służebności.

Z powyższego wynika, że uprawniony ze służebności mieszkania ma obowiązek płacić czynsz i rachunki.

Ponadto, uprawniony ze służebności mieszkania może co do zasady zapraszać gości oraz powinien odśnieżać drogę – ten ostatni obowiązek wynika z zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Ujawnienie służebności osobistej w księdze wieczystej.

Co oznacza służebność w księdze wieczystej?

Służebność osobista podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. Podobnie jak w przypadku służebności gruntowej, notariusz, sporządzając akt notarialny dokumentujący ustanowienie służebności osobistej, powinien w związku z tym złożyć wniosek o jej wpis w księdze wieczystej.

Ustanowienie służebności mieszkania nie wymaga jednak do swej ważności dokonania wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla służebnej nieruchomości. Wpis ten ma bowiem charakter deklaratoryjny, porządkujący stosunki prawne zainteresowanych osób oraz informujący uczestników obrotu o stanie prawnym nieruchomości.

To że służebność mieszkania wpisana jest do księgi wieczystej oznacza, że w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej uprawniony nie może być pozbawiony wykonywania swojej służebności wobec nowego nabywcy nieruchomości – z tej tylko przyczyny, że doszło do zmiany właściciela. Obowiązuje bowiem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że nabywca nieruchomości nie będzie mógł twierdzić, że nie wiedział o istnieniu służebności w momencie zakupu nieruchomości i że ta służebność jest wobec niego nieskuteczna.

Czy można sprzedać nieruchomość ze służebnością?

Brak jest przeciwskazań natury prawnej, by dokonać sprzedaży nieruchomości obciążanej służebnością mieszkania. Kiedy już dojdzie do sprzedaży, prawo służebności jest przenoszone na nowego właściciela nieruchomości.

Czy służebność mieszkania obniża wartość nieruchomości?

Nieruchomości obciążone służebnością są zazwyczaj tańsze od nieruchomości wolnych od obciążeń – wiąże się to z kosztami, jaki będzie musiał ponieść nowy właściciel, aby doprowadzić do rozwiązania służebności osobistej (jeżeli będzie to możliwe). Ponadto służebność często stanowi argument do negocjacji ceny – właściciel domu ze służebnością może być bardziej skłonny do obniżenia ceny, aby ułatwić sprzedaż.

Wygaśnięcie służebności osobistej – co ze służebnością po śmierci?

Służebność mieszkania co do zasady trwa do śmierci uprawnionego (czas nieokreślony). Służebność mieszkania może wygasnąć w następujących przypadkach:

1. Zrzeczenie się – uprawniony może zrzec się służebności mieszkania (Jeśli prawo to było ujawnione w księdze wieczystej, to do jego wygaśnięcia konieczne będzie jego wykreślenie z księgi wieczystej)
2. Śmierć uprawnionego – śmierć uprawnionego nie musi oznaczać wygaśnięcia tego prawa. Strony mogą bowiem się umówić, że służebność dalej będzie przysługiwać dzieciom, rodzicom i małżonkowi zmarłego. Nie jest jednak możliwe dokonanie takiego zastrzeżenia na rzecz osoby spoza tej grupy.
3. Zamiana służebności mieszkania na rentę – Kodeks cywilny w określonych sytuacjach przewiduje możliwość zamiany takiej służebności na rentę.
4. Konfuzja – służebność mieszkania może również wygasnąć wskutek konfuzji, tj. nabycia nieruchomości na własność przez uprawnionego
5. Niewykonywanie – służebność mieszkania wygasa wskutek jej niewykonywania przez 10 lat
6. Zniesienie – w określonych sytuacjach ustawa przyznaje właścicielowi nieruchomości obciążonej roszczenie o zniesienie służebności mieszkania, za wynagrodzeniem albo bez wynagrodzenia
7. Umowa rozwiązująca.

Czy można pozbawić kogoś służebności?

Z powyższego wynika, że istnieją okoliczności, w których właściciel nieruchomości będzie miał podstawy do pozbawienia uprawnionego służebności gruntowej. Okoliczności te zostały szczegółowo uregulowane w Kodeksie cywilnym – przykładowo:

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności mieszkania za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnące (art. 298 w zw. z art. 294 KC).

Służebność mieszkania a dożywocie. Co jest lepsze?

Umowa dożywocia – w przeciwieństwie do ustanowienia służebności mieszkania –  skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości, dlatego musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Służebność mieszkania może być elementem prawa dożywocia. Niemniej. w przeciwieństwie do umowy dożywocia, służebność mieszkania pozbawiona jest jednak obowiązku wobec uprawnionego zapewniania mu wyżywienia, utrzymania, a także zapewnienia pomocy w chorobie. Służebność ta polega na wyłącznym nieodpłatnym udostępnianiu mieszkania do celów mieszkalnych, bez konieczności pokrywania innych kosztów, tak jak ma to miejsce w umowie dożywocia.

Nie sposób określić, co jest lepsze – umowa dożywocia, czy służebność mieszkania. Wszystko zależy od okoliczności fatycznych i relacji między stronami. Co do zasady umowa dożywocia stanowi odpowiedniejsze rozwiązanie między najbliższymi członkami rodziny (rodzice – dzieci), zaś służebność mieszkania może być wykorzystywana także w odleglejszych relacjach międzyludzkich.

Czy służebność odlicza się od zachowku?

W przeciwieństwie do umowy dożywocia ustanowienia służebności mieszkania nie wyłącza prawa spadkobierców do zachowku. Niemniej, przy obliczaniu zachowku bierze się pod uwagę stan nieruchomości w chwili otwarcia spadku zaś wartość według cen aktualnych na moment obliczania zachowku, a w sytuacji, gdy nieruchomość obciążona jest służebnością osobistą osoba zobowiązana do zapłaty zachowku może pomniejszyć jego wysokość o wartość tejże służebności.

Służebność mieszkania może być stosunkowo korzystnym rozwiązaniem, szczególnie w relacjach rodzinnych, ale wiąże się także z koniecznością dostosowania się do określonych zasad współżycia społecznego. Warto pamiętać, że jej obecność w księdze wieczystej ma duże znaczenie dla ochrony praw osób uprawnionych, ale również dla przyszłych właścicieli nieruchomości, którzy powinni uwzględnić tę specyfikę przy podejmowaniu decyzji o zakupie.

---