Data aktualizacji: 26 stycznia, 2023
Wiele osób, które w najbliższym czasie planują zakup mieszkania, zastanawia się, czy to odpowiedni moment na taką inwestycję. W których miesiącach tego roku ceny mieszkań będą najniższe? Podobne rozterki mają właściciele mieszkań, którzy planują sprzedać swoją nieruchomość szybko i korzystnie. Jakie są prognozy dla pierwotnego i wtórnego rynku nieruchomości? Zapraszamy do lektury niniejszego artykułu.
Rynek pierwotny – prognozy na 2023
Chętnych na kredyty hipoteczne jest znacznie mniej niż rok wcześniej. Przykładowo w III kwartale 2022 r. liczba sprzedanych kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań w największych polskich miastach wyniosła ok. 6,6 tys. To spadek o ok. 55% w porównaniu z III kwartałem 2021 roku.
W tym samym okresie spadek liczby nowych umów na kredyt mieszkaniowy wyniósł ok. 71%. Było to wynikiem znacznego wzrostu stóp procentowych mających podstawowy wpływ na koszt kredytu oraz zwiększenia wymagań dotyczących oceny zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Przy sporządzaniu takiej oceny kredytodawca musi założyć, że stopa procentowa jest o 5 punktów wyższa niż aktualnie obowiązująca. Tym samym potencjalne koszty obsługi kredytu znacznie rosną, co ogranicza zdolność kredytową każdego klienta, a wielu z nich już na starcie eliminuje z grona potencjalnych kredytobiorców.
Mniej klientów na rynku, to wydaje się, że deweloperzy powinni mieć kłopot ze sprzedażą nowych mieszkań, a patrząc na tabelę nr 1 można wywnioskować, że ceny na rynku pierwotnym cały czas rosną.
| Kwartał | Gdańsk | Gdynia | Kraków | Łódź | Poznań | Warszawa | Wrocław |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| II 2020 | 8 806 | 7 974 | 8 608 | 6 080 | 7 431 | 9 438 | 8 041 |
| kw./kw. | 0,74% | -3,35% | 3,63% | -2,70% | 0,10% | -3,87% | -3,75% |
| III 2020 | 9 024 | 8 240 | 8 915 | 6 406 | 7 459 | 10 183 | 8 109 |
| kw./kw. | 2,48% | 3,34% | 3,57% | 5,36% | 0,37% | 7,89% | 0,85% |
| IV 2020 | 9 400 | 8 133 | 8 743 | 6 624 | 7 636 | 10 240 | 8 233 |
| kw./kw. | 4,16% | -1,31% | -1,93% | 3,40% | 2,38% | 0,56% | 1,53% |
| I 2021 | 9 795 | 9 440 | 8 861 | 6 500 | 7 961 | 10 666 | 8 423 |
| kw./kw. | 4,20% | 16,07% | 1,35% | -1,87% | 4,25% | 4,16% | 2,32% |
| II 2021 | 10 257 | 9 880 | 9 375 | 6 676 | 7 930 | 10 696 | 8 578 |
| kw./kw. | 4,71% | 4,66% | 5,80% | 2,69% | -0,39% | 0,28% | 1,83% |
| III 2021 | 10 043 | 10 038 | 9 720 | 7 451 | 8 026 | 11 006 | 8 891 |
| kw./kw. | -2,08% | 1,60% | 3,69% | 11,61% | 1,21% | 2,90% | 3,65% |
| r./r. | 11,29% | 21,81% | 9,03% | 16,30% | 7,60% | 8,08% | 9,64% |
| IV 2021 | 10 958 | 10 975 | 10 308 | 7 528 | 8 606 | 11 621 | 9 507 |
| kw./kw. | 9,11% | 9,33% | 6,05% | 1,03% | 7,23% | 5,59% | 6,93% |
| I 2022 | 11 231 | 11 827 | 10 518 | 7 718 | 8 796 | 12 381 | 10 029 |
| kw./kw. | 2,49% | 7,76% | 2,03% | 2,53% | 2,21% | 6,54% | 5,50% |
| II 2022 | 10 903 | 12 385 | 11 181 | 7 929 | 9 503 | 12 368 | 10 338 |
| kw./kw. | -2,92% | 4,72% | 6,31% | 2,73% | 8,04% | -0,10% | 3,07% |
| III 2022 | 11 599 | 11 908 | 11 669 | 8 475 | 9 804 | 12 742 | 10 520 |
| kw./kw. | 6,38% | -3,85% | 4,36% | 6,89% | 3,17% | 3,02% | 1,76% |
| r./r. | 15,49% | 18,63% | 20,05% | 13,75% | 22,16% | 15,77% | 18,32% |
W rzeczywistości ceny 1 m2 mieszkań podążają za inflacją, a w niektórych miastach realnie maleją. Jest to wynikiem ograniczenia oferty. W największych polskich miastach deweloperzy w III kw. 2022 r. rozpoczęli budowę 45,1 mieszkań, ok. 24% mniej niż w tym samym czasie rok wcześniej, a o 32% mniej niż w II kwartale 2022 r.
Deweloperzy wstrzymali się z rozpoczynaniem budów na działkach, które wcześniej do tego szykowali. Oprócz udzielania rabatów starają się także zachęcać klientów do zakupu innymi korzyściami, np. oferując vouchery na wykończenie mieszkania lub dogodniejszy rozkład płatności.
Zakup mieszkania jako lokata kapitału
Aktualnie klientami są zazwyczaj osoby dysponujące gotówką. Dla nich zakup mieszkania jest teraz bardzo dobrą lokatą kapitału z kilku powodów.
- Przy inflacji wynoszącej ponad 15% w skali rocznej inwestor jej nie odczuwa, bo z deweloperem zazwyczaj podpisuje się umowę z gwarancją niezmienności ceny.
- Wzrost stawek czynszu w wynajmie długoterminowym wpływa na wzrost wskaźnika opłacalności wynajmu w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych (dla lokali kupowanych z gotówkę i przy pominięciu ewentualnych kosztów transakcyjnych).
- Jeszcze w 2023 roku ceny nominalne w ofercie deweloperów zaczną rosnąć szybciej niż aktualny wskaźnik inflacji ze względu na mający wejść w życie nowy program mieszkaniowy przygotowywany przez rząd. Jaki by to nie był program, to w roku wyborczym na pewno zostanie wprowadzony w życie. Ze wstępnych założeń wiadomo, że jednym z jego elementów będzie ograniczenie oprocentowania kredytu (w planach: do 2% na okres 10 lat). Zapewne wiele osób będzie chciało skorzystać z takiej oferty, a przy braku wolnych lokali w ofercie deweloperów, ceny 1 m2 mieszkań szybko wzrosną.
- W drugiej połowie 2023 r. poziom inflacji ma się obniżać; według Prezesa NBP – nawet do wartości jednocyfrowej. W ślad za tym pójdą obniżki stóp procentowych, co zmniejszy koszty obsługi kredytów i zwiększy zdolność kredytową klientów. Ze sprzyjających warunków rynkowych będą mogli skorzystać wszyscy ci, którzy ze względu na ograniczenia nie będą mogli uczestniczyć w rządowym programie mieszkaniowym.
Liczba osób czekających w Polsce na swoje pierwsze mieszkanie cały czas rośnie. Skumulowany popyt ograniczony realiami ekonomicznymi spowoduje, że w sytuacji diametralnej zmiany na rynku, a z taką będziemy mieć do czynienia w drugiej połowie 2023 roku (punkty 3 i 4 powyżej), nastąpi wzrost zakupów. Przy ograniczonej podaży na rynku pierwotnym ceny nowych lokali w dopiero planowanych lokalizacjach szybko wzrosną.
Rynek wtórny – prognoza na 2023 rok
Zmiany cen transakcyjnych 1 m2 mieszkań z rynku wtórnego w największych miastach przedstawia tabela nr 2.
| Kwartał | Gdańsk | Gdynia | Kraków | Łódź | Poznań | Warszawa | Wrocław |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| II 2020 | 8 504 | 7 727 | 8 469 | 5 245 | 7 013 | 10 288 | 7 496 |
| kw./kw. | 1,39% | 0,72% | 3,76% | 4,67% | 2,65% | 2,85% | 2,46% |
| III 2020 | 8 935 | 7 993 | 8 620 | 5 613 | 7 133 | 10 470 | 7 301 |
| kw./kw. | 5,07% | 3,45% | 1,78% | 7,01% | 1,71% | 1,77% | -2,60% |
| IV 2020 | 9 053 | 7 942 | 8 847 | 5 522 | 7 219 | 10 671 | 7 973 |
| kw./kw. | 1,32% | -0,64% | 2,64% | -1,62% | 1,20% | 1,92% | 9,21% |
| I 2021 | 9 315 | 8 017 | 8 940 | 5 433 | 7 285 | 10 879 | 8 057 |
| kw./kw. | 2,89% | 0,94% | 1,04% | -1,60% | 0,91% | 1,95% | 1,05% |
| II 2021 | 9 379 | 8 549 | 9 380 | 5 800 | 7 416 | 11 218 | 8 510 |
| kw./kw. | 0,69% | 6,64% | 4,92% | 6,75% | 1,80% | 3,11% | 5,62% |
| III 2021 | 9 771 | 8 745 | 9 695 | 6 075 | 7 677 | 11 585 | 8 563 |
| kw./kw. | 4,18% | 2,30% | 3,36% | 4,74% | 3,52% | 3,27% | 0,63% |
| r./r. | 9,36% | 9,41% | 12,47% | 8,23% | 7,63% | 10,64% | 17,29% |
| IV 2021 | 10 275 | 8 998 | 10 001 | 6 158 | 7 852 | 11 845 | 8 953 |
| kw./kw. | 5,16% | 2,90% | 3,15% | 1,38% | 2,29% | 2,25% | 4,56% |
| I 2022 | 10 341 | 9 269 | 10 331 | 6 214 | 7 972 | 11 443 | 9 202 |
| kw./kw. | 0,64% | 3,01% | 3,30% | 0,91% | 1,52% | -3,39% | 2,78% |
| II 2022 | 10 758 | 9 801 | 10 487 | 6 652 | 8 233 | 11 798 | 9 686 |
| kw./kw. | 4,03% | 5,73% | 1,51% | 7,05% | 3,28% | 3,10% | 5,26% |
| III 2022 | 10 880 | 10 176 | 11 037 | 6 887 | 8 050 | 11 866 | 10 178 |
| kw./kw. | 1,13% | 3,83% | 5,24% | 3,53% | -2,22% | 0,58% | 5,07% |
| r./r. | 11,35% | 16,36% | 13,84% | 13,37% | 4,86% | 2,43% | 18,85% |
W większości miast widać zahamowanie dynamiki wzrostu cen w skali kwartał do kwartału, a w Warszawie i Poznaniu wzrost w skali rocznej jest bardzo mały. Ze względu na wysoką inflację ceny realne 1 m2 mieszkań na rynku wtórnym w tych miastach znacznie zmalały.
W drugiej połowie 2023 roku sytuacja się zmieni. Droższe mieszkania na rynku pierwotnym i pozytywne zmiany w dostępności kredytów hipotecznych spowodują szybki wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. Na obu rynkach przekroczy on poziom aktualnej inflacji.
Autor artykułu:
OBSERWUJ NAS: