Obowiązujący w Polsce system prawny wyróżnia dwa zasadnicze rodzaje umowy najmu lokalu z punktu widzenia trwałości tego stosunku prawnego: umowę najmu lokalu na czas nieoznaczony oraz umowę najmu lokalu na czas oznaczony.
Umowa najmu na czas oznaczony – czym się charakteryzuje?
Pojęcie umowy zawartej na czas oznaczony ustawodawca utożsamia z umową trwałą. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących stronom praw oraz obciążających je obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie.
Zobowiązania trwałe cementują istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. Zobowiązań trwałych co do zasady nie można wypowiedzieć przed upływem okresu ich obowiązywania wskazanego w umowie.
Zweryfikowanie czy umowa najmu lokalu zawarta została na czas oznaczony lub nieoznaczony ma fundamentalne znaczenie dla ustalania sposobu i możliwości jej wypowiedzenia. Inne zasady wypowiadania obowiązują w przypadku umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony (określony) a inne w przypadku umów najmu lokalu zawartych na czas nieoznaczony.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu zawartą na czas oznaczony?
Jak wskazane zostało powyżej, co do zasady umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony ma charakter trwały. Niemniej ustawodawca przewidział możliwość jej wcześniejszego rozwiązania. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 KC:
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie
Powyższe oznacza, że dopuszczalne jest wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony, jeśli tylko:
- strony umowy najmu lokalu przewidziały w treści tejże umowy możliwość złożenia oświadczenia o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu za wypowiedzeniem
i - wskazały w umowie przypadki, w których możliwe jest złożenie oświadczenia tego typu.
Przyczyny wypowiedzenia najmu
Podstawowym problemem pojawiającym się na gruncie ww. przepisu jest kwestia odpowiedniego ujęcia w umowie najmu przyczyn i okoliczności uzasadniających skorzystanie z prawa wcześniejszego rozwiązania umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony.
Z pomocą przychodzi uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21.11.2006 r. (sygn. akt: III CZP 92/06):
Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC.
Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy najmu od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy dana przyczyna ma kwalifikowany charakter – tj. czy jest to przyczyna ważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena «ważności» przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy najmu.
Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter trwały i stabilny.
Ustalenie warunków wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu
W praktyce, w celu uniknięcie ewentualnego sporu, strony umowy najmu powinny zawczasu podjąć próbę sprecyzowania tego, co w ich przypadku traktowane będzie jako „ważna przyczyna” / „wypadek określony umowie”, uzasadniający możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Zgodnie z zasadą swobody umów wynajmujący i najemca mogą zasadniczo dowolnie określić przesłanki przedterminowego zakończenia stosunku najmu, byle tylko nie były one sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, naturą stosunku najmu i ustawą – może to być na przykład: utrata pracy przez najemcę, delegacja najemcy do innego miasta przez pracodawcę, potrzeby rodzinne wynajmującego.
Czy opuszczenie wynajmowanego lokalu rozwiązuje umowę?
Często najemcy pozostają w błędnym przekonaniu, iż opuszczając lokal bez jakichkolwiek ku temu podstaw, doprowadzą do „automatycznego wygaśnięcia” umowy najmu i unikną w konsekwencji obowiązku uiszczenia czynszu najmu. Takie zachowania nie stanowią jednak w żadnym wypadku o ustaniu stosunku najmu, a najemca naraża się tym samym na powstanie długu na rzecz wynajmującego.
Jakkolwiek, zgodnie z art. 60 KC, wola najemcy może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej, o tyle z uwagi na stabilność umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony do uznania, że doszło do rozwiązania tej umowy koniecznym jest stwierdzenie istnienia przesłanek jej wcześniejszego rozwiązania zawartych w treści umowy najmu.
Nie jest możliwe rozwiązanie umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony przez najemcę poprzez samowolne opuszczenie przedmiotu najmu.
Kiedy można rozwiązać umowę najmu z powodu niewykonalności?
Zgodnie z art. 475 § 1 KC:
Jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa
Z kolei, zgodnie z art. 493 § 1 KC:
Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana, druga strona może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, albo od umowy odstąpić.
Powyższe przepisy mogą stanowić podstawę do rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony w przypadku, gdyby okazało się, że przedmiot najmu (lokal) nie nadaje się do korzystania z niego przez najemcę. Bezspornie, niewykonalność świadczenia może stanowić następstwo zaistnienia pewnych okoliczności faktycznych, jak i prawnych: wydania decyzji administracyjnej i tym podobnych. Jako tego rodzaju podstawę wygaśnięcia stosunku najmu wskazać można by np.: zniszczenie lokalu wskutek pożaru budynku bądź w wyniku jego zawalenia się oraz istnienie prawomocnej decyzji nakazu rozbiórki budynku.
Czy wady lokalu są przesłanką do wypowiedzenia umowy najmu?
Na podstawie art. 664 § 2KC najemca uprawniony jest do rozwiązania umowy najmu w razie, gdy lokal ma takie wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. W przypadku gdy wady istniały w chwili zawierania umowy, a najemca wiedział o wadach, nie ma on prawa wypowiedzenia umowy (art. 664 § 3 KC).
Wyjątkiem jest sytuacja, w której wady zagrażają zdrowiu lub życiu najemcy (lub osób przez niego zatrudnionych), w którym to przypadku jest on uprawniony do wypowiedzenia umowy nawet, jeżeli w chwili zawierania umowy o wadach wiedział (art. 682 KC).
Jeżeli najemca chce wypowiedzieć umowę najmu w związku z istnieniem wad, zobowiązany jest uprzednio wezwać wynajmującego do usunięcia usterek udzielając mu odpowiedniego terminu, chyba że wady nie dadzą się usunąć. Obowiązek uprzedniego wezwania wynajmującego do naprawienia wady usuwalnej istnieje także wtedy, gdy wada zagraża życiu i zdrowiu najemcy.
Kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu?
Wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć najem takiego lokalu tylko na zasadach określonych w ustawie z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – przy czym musi przede wszystkim zachować określone w tej ustawie (a dokładnie w art. 11 ww. ustawy) terminy wypowiedzenia.
Do przyczyn uzasadniających wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego należy m.in.:
- używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową, lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
- zaniedbania prowadzące do powstania szkód,
- niszczenie urządzenia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
- zwłoka w zapłacie czynszu
itp.
Takie wypowiedzenie może doprowadzić do przedterminowego rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony i zostać powinno pod rygorem nieważności zostać dokonane na piśmie.
Co istotne, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w drodze przywołanego art. 11 ww. ustawy, wprowadza ograniczenia swobody wypowiadania stosunków prawno-mieszkaniowych, których źródłem jest umowa o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego – wyłącznie przez właściciela lokalu (wynajmującego). Nie wprowadza natomiast ograniczeń wypowiadania takich umów przez lokatora (najemcę).
Lokatora nie wiążą bowiem ograniczenia przewidziane w przywołanym przepisie (jeśli chodzi o zasadę, podstawę i terminy wypowiedzenia). Lokator może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego w każdym czasie, jeśli chodzi zaś o podstawy i okresy wypowiedzenia – kwestie te regulują przepisy dotyczące konkretnego stosunku prawnego, który ma ulec rozwiązaniu w drodze wypowiedzenia przez lokatora (np. jeśli chodzi o najem, zastosowanie znajdą w tym zakresie przepisy KC o najmie, zwłaszcza art. 673, 664 i 682 KC).
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
W każdym wypadku umowę najmu lokalu na czas oznaczony (oraz nieoznaczony) można rozwiązać na skutek zgodnych oświadczeń woli obu stron. Strony w takim wypadku korzystają z zasady swobody kontraktowania, która oprócz swobody zawarcia umowy, wyboru kontrahenta, obejmuje także jej zakończenie. W wypadku chęci rozwiązania umowy najmu lokalu w tym trybie, strony powinny osiągnąć satysfakcjonujący kompromis i złożyć zgodne oświadczenia woli w formie przewidzianej umową, a gdy to nie zostało w umowie przewidziane to w takiej samej formie w jakiej umowę zawarto.
Powyższe dotyczy także umowy najmu lokalu mieszkalnego
Skutki nieprawidłowego wypowiedzenia / rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony
W razie, gdyby doszło do nieprawidłowego wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony – np. w wyniku bezzasadnego uznania przez najemcę lub wynajmującego, że doszło do powstania ważnych przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy, lub bezzasadnego uznania przez najemcę, że opuszczenie lokalu stanowi automatycznie o wygaśnięciu umowy najmu, wynajmujący będzie miał prawo żądać od najemcy czynszu najmu za dalszy („niewykorzystany”) przez najemcę czas najmu pozostały do zakończenia umowy najmu.
Z kolei – gdy to wynajmujący błędnie dokonał wypowiedzenia umowy najmu – najemca, będzie mógł dalej korzystać z przedmiotu najmu na warunkach określonych w umowie najmu i nie będzie możliwe zarzucenie mu ze strony wynajmującego, że zajmuje lokal bezumownie i żądać na tej podstawie od najemcy odpowiedniego odszkodowania bądź wytoczenie mu powództwa eksmisyjnego.
OBSERWUJ NAS: