Każdej osobie, która wynajmuje lokal mieszkalny (tj. najemcy) przysługują określone prawa, wynikające z ustawy i umowy zawartej z wynajmującym. Przez ustawę należy rozumieć tu przede wszystkim Kodeks cywilny (a w szczególności przepisy regulujące umowę najmu, w tym umowę najmu lokalu mieszkalnego) oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. W szczególności są to przepisy regulujące prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów zawarte w rozdziale 2).
Także zwyczaje towarzyszące zawieraniu i wykonywaniu umów najmu lokalu mieszkalnego mogą w istotny sposób wpływać na sytuacje najemcy, przyznając mu określone – chociażby niepisane – uprawnienia.
W poniższym artykule odpowiemy na pytanie, jakie prawa ma najemca lokalu mieszkalnego na poszczególnych etapach towarzyszących zawarciu i realizacji umowy najmu.
Uprawnienia najemcy bezpośrednio przed podpisaniem umowy najmu
1. Dokładne oględziny lokalu
W pierwszej kolejności wskazać należy na zwyczajowe prawo przyszłego jeszcze najemcy do umożliwienia mu na dokładne zapoznanie się z przedmiotem najmu przed zawarciem umowy najmu.
Nie jest to uprawnienie uregulowane w przepisach prawa, niemniej każdy Wynajmujący uznaje za oczywiste to, że najemca może od niego skutecznie żądać nie tylko dokładnego opisu lokalu mieszkalnego, ale także przeprowadzenia jego oględzin. Jest to o tyle zrozumiałe, gdyż w umowach najmu zwyczajowo znajduje się zapis, zgodnie z którym najemca oświadcza, że zapoznał się ze stanem przedmiotu najmu i go akceptuje. Powyższe ma również istotne znaczenie przy dochodzeniu roszczeń z tytułu rękojmi za wady przedmiotu najmu.
2. Zapoznanie się z umową najmu
Kolejnym uprawnieniem najemcy, także nieuregulowanym w przepisach prawa, jest możliwość żądania uprzedniego zapoznania się z projektem umowy najmu i uczestnictwo w negocjowaniu jej warunków. Jest to zrozumiałe i raczej niekwestionowane uprawnienie najemcy jako strony. Będzie on bowiem związany umową przez określony czas i zobowiązana na jej podstawie do uiszczania na rzecz wynajmującego często niemałej kwoty tytułem czynszu najmu. Powszechną praktyką stosowaną przez najemców jest także analiza projektu umowy najmu przez prawnika.
3. Doposażenie lokalu
Kończąc kwestie uprawnień przysługujących najemcy przed zawarciem umowy najmu, wspomnieć należy jeszcze o często spotykanej praktyce, zgodnie z którą najemcy żądają od wynajmującego wprowadzenia określonych zmian w lokalu mieszkalnym przed jego wynajęciem. Powyższe dotyczyć może doposażenia lokalu mieszkalnego w poszczególne elementy (np. stół, krzesło biurowe, zasłony) lub wymianę zużytych sprzętów AGD, takich jak stara lodówka.
Uprawnienia najemcy w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu mieszkalnego
1. Prawo do prywatności w wynajmowanym mieszkaniu
Najważniejszym prawem najemcy, wynikającym wprost z przepisów prawa, jest prawo do niezakłóconego korzystania z przedmiotu najmu (lokalu mieszkalnego). Powyższe uprawnienie znajduje podstawę prawną w art. 690 KC i art. 19 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którymi do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Oznacza to, że najemca, chroniąc uprawnienie do używania lokalu mieszkalnego, może skorzystać z roszczeń windykacyjnego i negatoryjnego przewidzianych przez art. 222 KC. W praktyce oznacza to, że najemca ma prawo do prywatności w wynajmowanym lokalu mieszkalnym. Dlatego m.in. ma on prawo do zapraszania gości, a niezapowiedziane, częste wizyty wynajmującego właściwie nie powinny mieć miejsca. W celu uniknięcia nieprozumień, powyższe kwestie powinny być dodatkowo uregulowane w umowie, lub w regulaminie korzystania z nieruchomości.
Powyższe nie oznacza oczywiście, że najemca może korzystać z lokalu mieszkalnego zupełnie dowolnie. Najemca powinien używać go w sposób w umowie określony i zgodny z zasadami współżycia społecznego oraz porządkiem domowym. Jeżeli strony w umowie najmu nie określą sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego, to w takiej sytuacji prawem najemcy jest korzystanie z przedmiotu najmu w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
2. Prawo do wynajmu lokalu zdatnego do użytku
Kolejnym ważnym uprawnieniem najemcy lokalu mieszkalnego jest oczekiwanie, aby lokal mieszkalny został mu wydany przez wynajmującego w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania go przez wynajmującego w takim stanie przez czas trwania najmu – wynika to wprost z art. 662 KC.
Z powyższym uprawnieniem skorelowane jest zobowiązanie wynajmującego do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami (art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów).
Dalej, najemca lokalu mieszkalnego, w razie wystąpienia wad w przedmiocie najmu może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad – jeżeli wady te ograniczają przydatność lokalu mieszkalnego w stosunku do umówionego użytku.
Co więcej, jeżeli wynajmujący nie dokona naprawy lub usunięcia zgłoszonych przez najemcę wad w wyznaczonym rozsądnym terminie, najemca – w ostateczności – może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Powyższe nie znajduje zastosowanie do wad, o których najemca wiedział w chwili zawarcia umowy, chyba że są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Dlatego tak istotne jest zapoznanie się ze stanem lokalu mieszkalnego przed zawarciem umowy najmu.
3. Prawo do instalacji mediów i innych urządzeń w wynajmowanym lokalu
Następnie, wspomnieć należy o uprawnieniu najemcy do założenia w najętym lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia i innych podobnych urządzeń, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów (art. 684 KC). Zbliżonym do powyższego, jest mniej sformalizowane uprawnienie najemcy do przemeblowania, odnowienia, wyremontowania lokalu mieszkalnego – niemniej, powyższe czynności te powinny być dokonywane po uprzednich konsultacjach z wynajmującym i za jego wyraźną zgodą.
Kończąc kwestię uprawnień najemcy w czasie obowiązywania umowy najmu, wspomnieć należy o prawie najemcy do zakończenia stosunku najmu poprzez jednostronne wypowiedzenie umowy najmu. Prawo do wypowiedzenia może wynikać zarówno z umowy jak i ustawy. Należy przy tym pamiętać, że co do zasady najemca nie ma możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.
Dodatkowo, strony umowy najmu mogą szczegółowo uregulować kwestie uprawnień najemcy w treści umowy najmu. Obowiązuje tu generalna zasada, że niedopuszczalne jest zawężanie uprawnień najemcy, wynikających z przepisów prawa. Stąd, istnieje możliwość, aby rozszerzyć uprawnienia najemcy i – przykładowo – dać mu prawom do podnajmowania lokalu mieszkalnego lub rozszerzyć zobowiązania wynajmującego w zakresie określenia napraw, za które będzie on odpowiadał.
Uprawnienia najemcy po zakończeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego
Okoliczność zakończenia umowy najmu lokalu mieszkalnego nie oznacza bynajmniej, że najemcy nie przysługują już jakiekolwiek uprawnienia związane z najmem.
1. Zwrot wpłaconej kaucji
W tym przypadku najemca zachowuje przede wszystkim prawo do zwrotu wpłaconej kaucji – oczywiście po dokonaniu uprzedniego jej rozliczenia z należnościami wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Jest to istotne uprawnienie najemcy, zważywszy że – zgodnie z przepisami – kaucja może wynosić nawet do 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Kolejnym istotnym uprawnieniem najemcy będzie prawo do żądania zwrotu kwoty odpowiadającej różnicy wartości elementów wyposażenia wymienionych przez najemcę między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
2. Zwrot wartości wprowadzonych ulepszeń
Ponadto, w razie dokonania ulepszeń w lokalu mieszkalnym przez najemcę za zgodą wynajmującego, najemca może żądać zwrotu wartości dokonanych ulepszeń – zgodnie z przyjętymi ustaleniami. W przypadku gdy najemca dokona ulepszeń bez zgody wynajmującego, a ten następnie postanowi zatrzymać wprowadzone ulepszenia, powinien zwrócić najemcy ich wartość uwzględniającą stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
OBSERWUJ NAS: