Określenie „patodeweloperka” pojawiło się w polskim języku stosunkowo niedawno, ale na stałe przyjęło się w powszechnym użytku. Biorąc pod uwagę fakt, że niektóre zrealizowane projekty budowlane daleko odbiegają od zaspokojenia realnych potrzeb mieszkańców, w wielu przypadkach zarówno kupującym jak i obserwatorom rynku zwyczajnie opadają ręce.
Nie da się ukryć, że na przestrzeni lat zmieniły się standardy mieszkaniowe i wiele określeń ma dzisiaj inne znaczenie. To, co dziś jest określane jako „apartament” niegdyś było mieszkaniem dla klasy robotniczej. Ogrodem odważnie nazywamy cztery metry kwadratowe trawnika i dwa drzewa. I, o ile te przykłady są, między innymi efektem dużego przyrostu populacji, o tyle są również symptomem zmian w postrzeganiu komfortu i luksusu, a przede wszystkim tego, w jaki sposób jest on nam przedstawiany.
Niska jakość projektów deweloperskich
Podstawowym grzechem firm, których realizacje określane są mianem patodeweloperki jest bardzo słaba jakość ich projektów. Wynika to z faktu, że często powstają niskim kosztem i z chęci maksymalizacji zysku. Ponadto, czasem zdarza się, że tworzone są przez osoby bez uprawnień, a wykwalifikowany architekt jedynie zatwierdza projekt podpisem. Naturalnie nie jest to praktyka powszechna, jednakże sam fakt, że takie incydenty mają miejsce nie napawa optymizmem. Dobry projekt jest usystematyzowanym szkicem komfortu, uwzględniającym praktyczne potrzeby kupujących. Jednakże to na tym etapie wdrażane są pomysły, dzięki którym wielu deweloperów szuka dodatkowego zysku.
Problem nieustawnych mieszkań
Bardzo dużym i częstym problemem bywa ustawność mieszkań. Deweloperzy miewają w swojej ofercie mieszkania, na przykład o powierzchni 10 mkw., co czyni je niepraktycznymi, nie nadającymi się do zamieszkania, a jedynie do krótkiego noclegu. Im mniejszy metraż tym mniejszy komfort, ale i trudności natury technicznej. Niejednokrotnie bowiem można znaleźć oferty mieszkań, na rzutach których przedstawione są meble w nieodpowiednich proporcjach do wymiarów po to, aby dobrze wyglądało to na rzucie i sprawiało wrażenie bardziej ustawnego. W rzeczywistości przestrzeń może być kompletnie nieustawna i mebli w standardowych rozmiarach nabywca nie będzie w stanie zmieścić.
Manipulacja powierzchnią użytkową
Aby zmylić kupujących często stosowane są subtelne manipulacje powierzchnią całkowitą a powierzchnią użytkową. Dla Klienta, który nie zna terminologii może oznaczać to zakup mniejszego lokalu niż zakładał. Wspomniane projekty bywają często narysowane w taki sposób, aby wizualnie zamaskować wszelkie dysproporcje jednocześnie powodując, że klient ulega optycznemu złudzeniu. I choć, przykładowo, kuchnia ma sześć metrów kwadratowych, a balkon dwanaście, to w złudzeniu optycznym to kuchnia wydaje się być dużo większa od balkonu. Nie ulega wątpliwości, że polskie prawo zakazuje lokali mieszkaniowych, które mają powierzchnię mniejszą niż 24 mkw., jednakże deweloperzy chętnie obchodzą ten przepis sprzedając je jako lokale użytkowe.
Tokenizacja nieruchomości jako nowy trend
Bardzo popularny stał się proceder zakupu dużych mieszkań z rynku wtórnego, aby finalnie podzielić je na kilka mniejszych lokali użytkowych (tokenizacja), których powierzchnie mogą wynosić poniżej 20 mkw., ze wspólną kuchnią i łazienką. Z końcem 2023 roku Rafał Zaorski – polski inwestor, trader i influencer finansowy, nazywany przez licznych królem polskich spekulantów, poinformował, że chce przeprowadzić „eksperyment społeczny” i podzielić na 20 000 części apartament w budynku „Złota 44”. Sam przedsiębiorca nazywa swój plan „Epickim flipem” i eksperymentem społecznym, który ma otworzyć nowe horyzonty w myśleniu o nieruchomościach luksusowych. Lokal 504, który ma zostać podzielony ma służyć nie tylko jako przestrzeń mieszkalna, lecz, przede wszystkim jako miejsce tworzenia społeczności i doświadczeń. Cel komercyjny jest w tym przypadku nadrzędny nad celem mieszkaniowym.
Wpływ braku mieszkań socjalnych i komunalnych
Cała patologiczna działalność potęgowana jest przez fakt, że w Polsce w zasadzie nie ma mieszkań socjalnych oraz komunalnych, i dlatego, póki co to wolny rynek dyktuje oferty, a deweloperzy, odpowiednio sterując podażą – dopuszczając jedynie określoną ilość mieszkań na rynek – wpływają na coraz droższy metr kwadratowy mieszkania. Głównymi adresatami takich “pato-ofert” są single, osoby na tak zwanym dorobku – wszystko na wzór rynku azjatyckiego (Hongkongu czy Szanghaju). Patrząc w stronę Azji nietrudno przewidzieć, że za jakiś czas będziemy się musieli przyzwyczaić do tego, że mieszkania przypominają bardziej więzienne cele warte miliony aniżeli przytulne gniazdo z przestrzenią dla każdego. Ludzi jest coraz więcej, a potrzeby mieszkaniowe nadal są niezrealizowane.
W Polsce wciąż buduje się za mało mieszkań, a rynek wynajmu krótkoterminowego, który jest jednym z czynników napędzających sprzedaż mieszkań, nie jest tak wymagający jeżeli chodzi o komfort.
Patodeweloperka – przykłady
Oprócz wyjątkowo małych metraży i nieustawności mieszkań patodeweloperka to również ogródki w skali mikro, często o powierzchni mniejszej od balkonu, a także osiedla z kilkumetrowymi placami zabaw dla dzieci, przypominające bardziej klatki, a niżeli miejsce do beztroskiej zabawy. Takie rozwiązania – na papierze mogą sprawiać wrażenie atrakcyjnych, zwłaszcza, gdy wierzymy w dobrą wolę dewelopera.
Podobne kwestie, na które warto zwrócić uwagę przeglądając oferty z rynku pierwotnego, to odległości pomiędzy budynkami oraz dostęp do światła dziennego. Minęły już czasy, gdy odległości między blokami wynosiły kilkadziesiąt, a nawet kilkaset metrów. Dziś cenny jest każdy metr działki budowlanej, ponieważ ceny rosną w bardzo szybkim tempie.
Osiedla domów budowane w polach pszenicy, bez dobrego dostępu do infrastruktury, skrajnie wąskie miejsca parkingowe, malowanie miejsc parkingowych na niebiesko (odległość od budynków miejsc dla osób niepełnosprawnych może być mniejsza niż standardowego miejsca parkingowego), minimalne odległości pomiędzy balkonami – takie patologiczne rozwiązania można by mnożyć, ale niezwykle istotną trudnością może okazać wykrycie usterek w lokalu.
Znaczenie rękojmi i poznanie swoich praw
Jeśli deweloper nie uznaje zasadności wad, może być to bardzo niekorzystny scenariusz dla klienta. Warto dowiedzieć się, jak działa rękojmia, na podstawie której można domagać się od dewelopera naprawienia usterek w lokalu w ciągu 5 lat od jego wydania (2 lata w przypadku elementów ruchomych).
Niestety, bardzo często zdarza się, że deweloperzy starają się opóźniać naprawę wady w czasie tak długo, aż wygaśnie rękojmia. Niezwykle ważnym jest zatem, aby poznać swoje prawa i zanim podejmiemy decyzję do zakupie – sprawdzić reputację dewelopera zarówno w kwestii finansowej jak i prawnej. Fakt – nowa ustawa deweloperska przyniosła sporo zmian na lepsze z perspektywy kupującego – ale nadal to kupujący pozostaje na gorszej pozycji.
Praktyki marketingowe w patodeweloperce
Rozprawiając na temat działań patologicznych w budownictwie należy podkreślić, że to nie tylko skupianie się na minimalnych standardach budowlanych, które zaniżają jakość budynku, ale również niewłaściwe praktyki marketingowe. Oferta sprzedaży mieszkania powinna zawierać szczegółowy i dokładny opis dotyczący metrażu, układu pomieszczeń i wszystkich istotnych informacji dotyczących stanu technicznego budynku. Transparentność i uczciwość są kluczowe w procesie sprzedaży nieruchomości i wydawać by się mogło, że to właśnie na transparentności powinno zależeć właśnie deweloperom. Patodeweloperka nie polega zatem na kłamstwie, ale na manipulacji, stosowaniu sztuczek i działań kazuistycznych.
Profesjonalne doradztwo przy zakupie nieruchomości
Oczywiście, odpowiednia uważność i skrupulatność pomoże nam wyłapać w ofercie pewien patologiczny potencjał, jednakże w trakcie zakupu mieszkania warto zachować czujność i dokładnie sprawdzić ofertę, pod każdym względem weryfikując zarówno to, co deweloper w niej zawarł jak i to, o czym nie wspomniał. Naturalnie, rozsądnie jest skorzystać z usług profesjonalisty, który sprawdzi wszystko szczegółowo, a w końcowym etapie opisze ewentualne usterki w protokole odbioru. Najlepszym wyborem wydawałby się zakup nieruchomości premium, ponieważ na tym rynku deweloperzy mogą skupić się na trzymaniu wysokiej jakości i budowaniu silnej marki.
Propozycje rozwiązań rządowych
Z pomocą kupującym chce przyjść polski rząd, który proponuje szereg rozwiązań, mających na celu ograniczenie patologicznych praktyk i podniesienie komfortu dla mieszkańców nowopowstałych lokali.
Jednym z pomysłów proponowanych przez rząd, jest oczywiście zwiększenie minimalnej odległości budynku od granic działki z czterech do pięciu metrów. Aby spełnić te wymogi deweloperzy będę poszukiwać większych działek, a to wiąże się ze zwiększonymi kosztami inwestycji i, finalnie wyższymi cenami nieruchomości.
Kolejną propozycją rządową jest zmiana dotycząca przegród między balkonami budowanymi na jednej płycie. Mają być wyższe, ale jednocześnie przepuszczać odpowiednią ilość światła. Metraż balkonu ma nie być wliczany do powierzchni zabudowy.
Rząd chce się zająć problemem tak zwanych „mikrokawalerek„, czyli lokali mających kilkanaście metrów kwadratowych powierzchni, które to – de facto – nie są mieszkaniami. Tego typu lokale (poza lokalami usługowymi, do których jest dostęp bezpośrednio z zewnątrz budynku) mają mieć minimum 25 mkw. Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być lokalizowane na parterze budynku, z bezpośrednim dostępem do nich z ulicy.
Innymi zmianami, które mają poprawić komfort przyszłych nabywców jest zwiększenie nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych do 3,5 h , z wyjątkiem pokoi zlokalizowanych w zabudowie śródmiejskiej, uszczegóławianie wyglądu placów zabaw, ich powierzchni i wyposażenia, zapewnienie na placach i skwerach publicznych co najmniej 20 proc. terenów biologicznie czynnych, wprowadzenie przerwy pomiędzy terenami, które umożliwiają obejście osiedla w racjonalnym czasie oraz wprowadzenie wymóg przeprowadzania badania poziomu hałasu przed oddaniem budynku do użytku. (źródło)
Odpowiedni stosunek jakości do ceny nieruchomości
Zrozumiałym jest, że wszyscy szukamy oszczędności. Nie powinno nikogo dziwić, że szukamy ofert atrakcyjnych i opłacalnych. U niektórych wynika to ze zdrowego rozsądku, ale u znacznej grupy wynika to z ludzkiej chciwości. Jak głosiła dawna reklama: „Jeśli nie ma różnicy to po co przepłacać„.
Warto zatem skupić się właśnie na tym, czego tak naprawdę nie widać. W wielu przypadkach, jeśli oferowany produkt przedstawiany jest jako wysokiej jakości, to okazjonalnie niska cena powinna zbudzić naszą czujność, ale w przypadku ofert „patodeweloperów” ceny często nie są niższe od rynkowych. Z uwagi na wysokie kwoty transakcyjne przy zakupie mieszkania warto zawsze wspomóc się profesjonalnym doradcą. Oczywiście, może być to doświadczony pośrednik nieruchomości z prawnikiem, ale również budowlany inżynier. Jest to dodatkowy koszt, ale mieszkanie zakupione od patodewelopera może okazać się kosztowne, a finalnie trudniejsze w późniejszej sprzedaży. Nawet, jeśli zakupujemy dla siebie nigdy nie należy wykluczać ewentualnej sprzedaży mieszkania.
Nie jest słusznym spoglądanie na każdego dewelopera jako na firmę, która chce nas wprowadzić w błąd, jednakże pomiędzy deweloperami jest ogromna konkurencja, dlatego wielu z nich musi iść na ustępstwa. Nie oznacza to, że dwoją się i troją, aby nam sprzedać kota w worku lub zawoalować niedociągnięcia projektowe. Jeśli bowiem deweloper rezygnuje z budowania placu zabaw kosztem wybudowania większej ilości miejsc parkingowych – jest to jego decyzja biznesowa, ponieważ obecne prawo budowlane nie przewiduje obowiązku budowy takiego placu. To klienci zadecydują, czy chcą mieszkać na takim osiedlu, ale oferta powinna jasno informować o tym, że taki plac nie powstanie. Jeśli jednak w ofercie pojawia się obietnica budowy miejsca do zabaw dla dzieci, a w rezultacie postawiona zostaje „klatka” o niewielkich wymiarach, wówczas nie można mówić o transparentności. To praktyki wątpliwe i kuglarskie, warto więc dobrze weryfikować każdą ofertę i konsultować ją ze specjalistami.
OBSERWUJ NAS: