Jakie prawa i obowiązki ma współwłaściciel nieruchomości

Data aktualizacji: 15 marca, 2023

Współwłasność to stan, w którym rzecz (w tym nieruchomość) stanowi własność więcej niż jednej osoby. Przepisy rozróżniają w dwa rodzaje współwłasności:

1. Współwłasność łączną (np. małżonkowie w ramach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, wspólnicy spółki cywilne) oraz
2. Współwłasność w częściach ułamkowych (np. spadkobiercy).

Poniższy wpis dotyczy współwłasności w częściach ułamkowych.

Prawa współwłaścicieli nieruchomości

Rozporządzanie nieruchomością wspólną

Jednym z najważniejszych praw współwłaścicieli nieruchomości w częściach ułamkowych jest możliwość rozporządzania swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Na przykład współwłaściciel może obciążyć swój udział ograniczonym prawem rzeczowym (hipoteka), może porzucić swój udział, przepisać go w testamencie. Współwłaściciel może zawierać także umowy obligacyjne dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Z takim zastrzeżeniem można np. udział wydzierżawić, jeśli przynosi on pożytki, a korzystanie z niego przez dzierżawcę nie będzie polegało na użytkowaniu rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części.

Należy podkreślić, że powyższe prawo nie przysługuje współwłaścicielom nieruchomości, których łączy współwłasność o charakterze łącznym. W takim przypadku samodzielne rozporządzenie współwłasnością jest to możliwe dopiero po przeprowadzeniu zniesienia współwłasności.

Udział w przychodach z nieruchomości

Kolejnym prawem współwłaściciela nieruchomości jest prawo do udziału w pożytkach i innych przychodach z rzeczy wspólnej stosownie do wysokości przysługującego udziału. Wysokość udziału w pożytkach może zostać zmieniona w drodze umowy wszystkich współwłaścicieli.

Sprawozdanie z zarządu nieruchomością

Dalej, każdy ze współwłaścicieli nieruchomości niesprawujący zarządu może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Współwłaściciele nie mogą umownie wyłączyć uprawnienia do żądania rachunku z zarządu, jednak mogą uregulować sposób, terminy i treść tych rachunków.

Istotnym prawem przysługującym współwłaścicielom nieruchomości jest możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o rozstrzygniecie w przypadku, gdy większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. W takim przypadku sąd powinien ocenić, czy zamierzona przez większość współwłaścicieli czynność jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu, a jeżeli tak sąd może zabronić takiej czynności lub ja modyfikować w celu ograniczenia negatywnych skutków.

Prawem o podobnych charakterze jak powyżej jest prawo każdego ze współwłaścicieli do wystąpienia do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości

Kończąc temat praw współwłaścicieli nieruchomości należy dodać, ze każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności. Więcej na ten temat w naszym innym wpisie.

Zarządzanie nieruchomością przez współwłaściciela

Zarówno prawem, jak i obowiązkiem każdego ze współwłaścicieli nieruchomości jest zarządzanie tą nieruchomością. Zarządzanie może polegać na tzw. czynnościach zwykłego zarządu oraz czynnościach przekraczających zwykły zarząd. Ponadto, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

O tym, czym są czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd w odniesieniu do nieruchomości poświęcony będzie odrębny wpis. We wpisie tym szerzej omówiona zostanie także kwestia tzw. „czynności zachowawczych”.

Obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

Podstawowym obowiązkiem współwłaścicieli nieruchomości jest obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Chodzi tu o to, że jakkolwiek współwłaściciel nie musi dokonywać konkretnych czynności odnoszących się do rzeczy czy wyrażać zgody na takie czynności, to ma obowiązek umożliwienia podejmowania takich czynności (np. uczestniczenia w spotkaniu współwłaścicieli na temat czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu) i lojalnego działania w ramach przyjętego systemu zarządu (umownego lub ustawowego). Niewykonanie tego obowiązku jest bezprawne i może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.

Następnie, każdy ze współwłaścicieli nieruchomości zobowiązany jest to pokrywania wydatków na nieruchomość, stosowanie do wysokości przysługującego mu udziału. Powyższa zasada może zostać zmieniona przez współwłaścicieli w drodze umowy.

---