Metraż i lokalizacja to najważniejsze i najbardziej znane parametry wpływające na cenę mieszkania. Okazuje się, że istnieje przynajmniej kilkanaście czynników, które mogą przyczyniać się do wzrostu lub spadku wartości lokalu. Które z nich należy wziąć pod uwagę podczas samodzielnego ustalania ceny nieruchomości?
Dlaczego ceny mieszkań bez przerwy się zmieniają?
Przeciętne ceny nieruchomości bardzo rzadko utrzymują się na stałym poziomie. Chociaż w porównaniu z poprzednim miesiącem (wrzesień 2024), ceny mieszkań w Warszawie nieznacznie spadły, to jednak od kilku lat panuje trend wzrostowy, co oznacza, że mieszkania na sprzedaż są coraz droższe. Rosnąca wartość lokali stanowi sumę wielu czynników, które wywierają wpływ zarówno na krótko-, jak i długoterminowe trendy.
Podaż i popyt – to one kształtują rynkową równowagę
Im więcej ludzi jest zainteresowanych kupnem mieszkania, tym więcej sprzedający mogą zażądać za swoją nieruchomość. Kiedy liczba potencjalnych kupujących spada, właściciele lokali muszą walczyć o klientów, zmieniając cenę na bardziej atrakcyjną z punktu widzenia nabywcy. W warunkach korzystnej koniunktury większa część społeczeństwa myśli o zakupie mieszkań, co przekłada się na wzrost ich wartości.
Jaki jest związek pomiędzy polityką a cenami nieruchomości?
Rząd oraz organy regulacyjne mogą wprowadzać zmiany w przepisach dotyczących nieruchomości, co często przekłada się na wzrost lub spadek wartości mieszkań. Rynkowe podwyżki lub obniżki mogą być wynikiem krajowej polityki, która obejmuje m.in. zmiany stóp procentowych, czy ustalanie dopłat do zakupu mieszkań.
Okiem specjalistów – co wpływa na ceny mieszkań?
Michał T. Wilczek z Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach wskazuje, że ceny na rynku nieruchomości stanowią funkcję dwóch czynników:
- Relacji popytowo-podażowych (o lokalnym charakterze),
- Kosztów wytworzenia.
Oznacza to, że wartość nieruchomości może spadać lub rosnąć pod wpływem zmiany liczby osób zainteresowanych zakupem albo sprzedażą danego mieszkania. Cena lokali jest uzależniona również od kosztów budowy, które obejmują między innymi robociznę oraz zakup materiałów.
Profesor Ewa Kucharska-Stasiak przypomina z kolei, że istnieją aż cztery grupy czynników wpływających na wartość nieruchomości:
- Fizyczne – warunki klimatyczne, ukształtowanie terenu, dostępność handlu i usług, odległość od centrum miasta, wielkość, wiek i stopień zużycia budynku,
- Ekonomiczne – dostępność kredytów, stopień rozwoju gospodarczego, płaca, aktualne warunki mieszkaniowe,
- Rządowe – dodatki mieszkaniowe, dopłaty do kredytów, ulgi,
- Społeczne – zjawiska demograficzne i wzorce życia społecznego.
Czynniki makroekonomiczne a ceny mieszkań
Badania rynku amerykańskiego sugerują, że przyrost populacji oraz zmiany w dochodzie to czynniki silnie wpływające na wzrost wartości domów w dużych miastach. Analiza Determinant Cen Nieruchomości w Polsce autorstwa Krzysztofa Drachala wskazuje jednak, że czynniki makroekonomiczne mają niewielki wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości w krótkim i średnim okresie. Publikacja nie potwierdziła istotnego związku pomiędzy wzrostem wynagrodzeń, spadkiem stopy bezrobocia a zmianą cen mieszkań. Należy wziąć pod uwagę, że artykuł naukowy został opublikowany ponad dziesięć lat temu, dlatego część zawartych w nim informacji mogła się już zdezaktualizować.
W 2022 roku ukazała się praca Rafała Zborowskiego pod tytułem Przyczynowość cen na rynku nieruchomości w Polsce. Z badań przeprowadzonych metodą ilościową wynika, że w minionych latach występowała wyraźna zależność pomiędzy wzrostem wartości indeksu kredytowego a wzrostem średnich wynagrodzeń brutto, a to z kolei wpływało na stopniowe podnoszenie cen mieszkań.
Ustalanie ceny mieszkania – te czynniki należy wziąć pod uwagę!
Samodzielne szacowanie wartości mieszkania to ogromne wyzwanie – rzetelną wycenę może przeprowadzić jedynie rzeczoznawca majątkowy, jednak uzyskanie operatu szacunkowego często nie jest konieczne, by ustalić rynkową cenę. Dobrym źródłem informacji będzie doświadczony agent nieruchomości, który działa na lokalnym rynku i doskonale zna obowiązujące stawki.
Osoby, które chcą działać na własną rękę, powinny się zastanowić, co tak naprawdę wpływa na cenę ich mieszkania. Zdaniem ekspertów istnieje wiele czynników, które decydują o wartości nieruchomości, jednak tylko niektóre są uważane za bardzo istotne. Dzisiaj najwięcej zależy od:
- lokalizacji,
- powierzchni i układu mieszkania,
- stopnia wykończenia lokalu,
- infrastruktury oraz udogodnień,
- stanu prawnego nieruchomości.
Lokalizacja mieszkania
Dlaczego mieszkania w centrum Warszawy mogą być nawet kilka razy droższe niż podobne lokale znajdujące się na spokojnych przedmieściach w innym rejonie Polski? Ogromne różnice cenowe wynikają z lokalizacji – kupujący są w stanie zapłacić bardzo dużo za nieruchomości w dobrze skomunikowanych dzielnicach. Wyższe stawki obowiązują też tam, gdzie dostępność gruntów jest niewielka.
Powierzchnia i układ mieszkania
Powierzchnia mieszkania to jeden z najważniejszych czynników decydujących o cenie. Metr kwadratowy lokalu mieszkalnego może być wart od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Nie bez znaczenia jest także rozkład pomieszczeń – najdroższe są otwarte, dobrze nasłonecznione wnętrza, a najmniejszą popularnością cieszą się starsze lokale z przejściowymi pokojami.
Wykończenie lokalu
Mieszkania wymagające remontu są warte zdecydowanie mniej niż lokale charakteryzujące się wykończeniem pod klucz – jeżeli deweloper lub były właściciel wykorzystał materiały wysokiej jakości, to nieruchomość będzie kosztować jeszcze więcej.
Infrastruktura i udogodnienia
Łatwiej, szybciej i drożej można sprzedać mieszkanie zlokalizowane na nowoczesnym, zielonym osiedlu z licznymi udogodnieniami. Odrapana klatka schodowa, nieciekawe sąsiedztwo, czy brak windy, to czynniki, które obniżają wartość nieruchomości.
Stan prawny mieszkania
Mieszkanie w cenie rynkowej nie powinno mieć żadnych obciążeń prawnych – jeżeli ciąży na nim służebność lub dożywocie, to wartość lokalu drastycznie spada.
Źródła:
https://swiatnieruchomosci.krakow.pl/components/com_jshopping/files/demo_products/75_05.pdf
https://www.ue.katowice.pl/fileadmin/_migrated/content_uploads/13_M.T.Wilczek_Wybrane_czynniki_poptyowe….pdf
E. Kucharska-Stasiak: Wycena nieruchomości. PFSRM, Warszawa 2000, s. 65
https://www.researchgate.net/publication/366010781_Przyczynowosc_cen_na_rynku_nieruchomosci_w_Polsce
https://irmir.pl/wp-content/uploads/2023/05/Polski-rynek-nieruchomosci-mieszkaniowych.pdf
OBSERWUJ NAS: