Zbliżający się koniec umowy najmu lokalu to kluczowy moment, w którym zarówno najemca, jak i wynajmujący powinni przygotować się do przeprowadzenia czynności zdawczo-odbiorczych. Proces ten jest istotny dla zabezpieczenia interesów obu stron oraz minimalizacji ryzyka potencjalnych sporów dotyczących stanu lokalu czy kwestii związanych ze zwrotem kaucji. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, będącego dokumentem potwierdzającym stan faktyczny nieruchomości, jest niezbędnym elementem tego procesu.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Protokół zdawczo-odbiorczy sporządzany przy zakończeniu umowy najmu stanowi często ten sam dokument, jaki strony umowy sporządzały przy rozpoczęciu umowy najmu i stanowi jego uzupełnienie. Wskazuje to na kluczową rolę sporządzania protokołu zdawczo-odbiorczego, jakim jest możliwość weryfikacji i udokumentowania stanu lokalu „przed” i „po” zakończeniu przedmiotu najmu.
Protokół zdawczo-odbiorczy potwierdza stan faktyczny (nie prawny!) przekazywanej nieruchomości. Stąd, załącznikiem do protokołu-zdawczo-odbiorczego jest często dokumentacja fotograficzna, lub plan sytuacyjny lokalu z zaznaczeniem elementów istotnych dla określenia stanu faktycznego.
Protokół zdawczo-odbiorczy może być przydatny również w momencie podpisywania przez najemcę umów z dostawcami mediów, stanowiąc załącznik do formularzy przepisania umowy, stosowanego przez dostawcę mediów.
Forma i treść protokołu zdawczo odbiorczego
Sam protokół zdawczo-odbiorczy nie posiada definicji legalnej (tj. nie został zdefiniowany w przepisach prawa), a do jego sporządzenia nie została przewidziana określona forma (np. pisemna). Oznacza to, że – o ile strony nie postanowiły inaczej w treści umowy – protokół zdawczo odbiorczy może mieć dowolną treść i formę: byleby odpowiadała ona celom w jakim protokół zdawczo-odbiorczy został sporządzony, a więc przede wszystkim w celu weryfikacji stanu przedmiotu najmu.
Co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy lokalu?
Jeżeli strony umowy najmu zdecydują się na sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, powinny zawrzeć w nim co najmniej następujące dane:
- Dane osobowe stron.
- Dane adresowe i teleadresowe stron.
- Dokładny adres mieszkania, której dotyczy dokument (można wskazać nr KW).
- Wyposażenie mieszkania wraz ze szczegółowym opisem jego stanu (patrz niżej).
- Kod do domofonu.
- Datę i miejsce podpisania protokołu.
- Czytelne podpisy stron.
W zakresie wyposażenia i stanu lokalu, warto w protokole zdawczo-odbiorczym szczegółowo wskazać następujące informacje:
- Ogólny stan lokalu.
- Stan instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, alarmowej oraz centralnego ogrzewania.
- Rysy, pęknięcia i zacieki.
- Wszystkie meble oraz ich stan, ewentualne zniszczenia.
- Sprzęt AGD i RTV oraz stan każdego z urządzeń.
- Ewentualne wyposażenie dodatkowe tj. naczynia, odkurzacz, suszarka na ubrania, miotła itp.,
- Ilość przekazanych kluczy i pilotów, a także ich przeznaczenie.
- Stany i numery liczników wody ciepłej, zimnej, centralnego ogrzewania, energii elektrycznej i gazu.
- Dodać dokumentacje fotograficzną / plan sytuacyjny lokalu z zaznaczeniem istotnych elementów pod kątem weryfikacji stanu faktycznego (np.: miejsce pęknięcia).
Czynności odbiorcze lokalu – kwestie organizacyjne.
Poza wcześniejszym przygotowaniem formularza protokołu zdawczo odbiorczego przed przystąpieniem do odbioru lokalu, należy zawczasu poinformować najemcę o zbliżającym się końcu obowiązywania umowy najmu i – w razie obopólnego braku woli kontynuacji najmu – umówić się na określony dzień i godzinę celem przeprowadzenia czynności odbiorczych.
Umawiając się na odbiór mieszkania, należy upewnić się, że zarówno jednej, jak i drugiej stronie pasować będzie godzina oraz dysponować będzie ona wystarczająca ilością czasu, aby – w razie takiej potrzeby móc dokładnie zweryfikować stan lokalu i jego wyposażenia. Często odbiór lokalu – w szczególności w razie zakończenia wieloletniej umowy najmu lub dokonania zmian przez najemcę – trwać może kilka godzin.
Istotnym jest również, by odbiór lokalu przeprowadzić w dobrych warunkach – chodzi o to by nie robić tego w godzinach wieczornych lub nocnych, z uwagi na brak odpowiedniego światła, które pozwoliłoby dopatrzyć się wad, które dobrze widoczne są w świetle dziennym (np. rysy na podłodze, oknach, ścianach, plamy na tapicerce lub firanach)
W przypadku, gdyby strony umowy najmu nie mogły ustalić wspólnego terminu odbioru lokalu, powinny umocować do tego innego osoby udzielając im odpowiedniego pełnomocnictwa na piśmie. Dysponując takim pełnomocnictwem, czynności odbiorcze będą mogły być przeprowadzone bez fizycznego udziału strony umowy i będą skuteczne.
Zwrot kaucji za mieszkanie
W trakcie czynności zdawczo odbiorczym należy także wstępnie rozmówić się w kwestii zwrotu kaucji – tj. jasno zakomunikować najemcy, że zwrot zostanie dokonany w określonym (w umowie) terminie, który najczęściej wynosi 14-30 dni od dnia zdania lokalu. Czas ten jest potrzebny wynajmującemu, aby mógł dokonać rozliczenia kaucji z ewentualnymi niedopłatami z tytułu opłat eksploatacyjnych i kosztami usunięć wad.
Należy być ostrożnym z pomysłem, aby dokonywać zwrotu kaucji od razu – tj. bez uprzedniej weryfikacji stanu lokalu i kosztów eksploatacyjnych.
Zmiana kodu do domofonu
Czasami zaleca się – o ile jest taka techniczna możliwość – aby zmienić kod do domofonu / garażu. Istnieje bowiem ryzyko, że najemca uzyska nieuprawniony dostęp do budynku lub garażu, lub udzieli go innej osobie.
Podsumowanie
Czynności zdawczo-odbiorcze przy zakończeniu najmu lokalu mają na celu dokładne i obiektywne udokumentowanie stanu nieruchomości. Przemyślane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, wraz z ewentualnymi załącznikami, pozwala uniknąć nieporozumień i chroni interesy zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Odpowiednie przygotowanie się do tego etapu procesu najmu jest kluczowe dla jego sprawnego i bezkonfliktowego przebiegu.
OBSERWUJ NAS: