Flipping mieszkań – jak zacząć i na co uważać

Wśród wielu strategii zarabiania na inwestowaniu w nieruchomości rosnącą popularnością, także w Polsce, cieszy się flipping. Jednocześnie jednak wokół flipowania narosło wiele mitów. Jak zacząć? Ile pieniędzy trzeba na pierwszy flip? Jakiej stopy zwrotu się spodziewać? Jak wybrać odpowiednią nieruchomość? Sprawdź, co radzą eksperci.

Zaniedbane mieszkanie, które zmienia się w prawdziwą perełkę, a po sprzedaży przynosi inwestorom 100 lub więcej procent zwrotu? Taka wizja przyświeca wielu początkującym inwestorom w nieruchomości. Tymczasem inwestycje we flipy, choć faktycznie zyskowne, wymagają sporej porcji wiedzy, doświadczenia oraz różnych umiejętności, w tym także interpersonalnych. Przede wszystkim zaś trzeba mieć konkretny plan na ten biznes. Od czego zacząć? Oto najważniejsze wskazówki.

Czym jest flipowanie?

Jak podaje Beata Kołodziejczyk, strateg nieruchomości i autorka wielu szkoleń dla początkujących fliperów, flipping to nic innego jak strategia inwestycyjna, która polega na zakupie nieruchomości, często w stanie wymagającym remontu, następnie jego odnowieniu i odsprzedaży z zyskiem.

Kluczem jest więc znalezienie właściwego lokalu – z potencjałem, odpowiednią ceną, odpowiadającego na potrzeby potencjalnego odbiorcy, a następnie przeprowadzenie remontu i odsprzedanie za wyższą cenę po podniesieniu wartości rynkowej. Kupujemy nieruchomość po obniżonej cenie, często trudną, z nieuregulowanym stanem prawnym, z problemami technicznymi, sprawiamy, że staje się atrakcyjna i sprzedajemy już po cenie rynkowej.

Po przeanalizowaniu definicji flipowania widać, że ta strategia inwestycyjna wymaga od inwestora i kapitału na start, i wiedzy technicznej oraz finansowej, i umiejętności zarządzania tak skomplikowanym projektem.

Zanim zaczniesz – rady dla początkujących fliperów

Kluczem do pierwszego zyskownego flipu jest wiedza i dobre zaplanowanie całej inwestycji? Co radzą eksperci? Wojciech Orzechowski, jeden z najbardziej znanych ekspertów od inwestycji w nieruchomości w swojej książce „Zarabiaj na nieruchomościach” wskazuje najważniejsze zasady dobrej inwestycji:

1. Dokładne sprecyzowanie celu inwestycji i oczekiwanej stopy zwrotu.
2. Zweryfikowanie rynku, aby dostosować się do aktualnej sytuacji, w tym także tej makroekonomicznej.
3. Odpowiednie zaplanowanie całej inwestycji. Plan wymaga m.in. przeanalizowania cen wyremontowanych mieszkań na danym rynku, aby sprawdzić, za ile można sprzedać na nim daną nieruchomość oraz analiza zysków, które da się na niej otrzymać.
4. Wybór sposobu finansowania: obcego lub własnego. Rozważ, czy w przypadku braku własnego kapitału opcją jest inwestowanie w nieruchomości razem z bliskimi.

Gdzie znaleźć idealne mieszkanie na pierwszy flip?

Zyskowny flip wymaga znalezienia nieruchomości z potencjałem, tak aby przy minimalnym ryzyku zmaksymalizować zysk z inwestycji. Najbardziej pożądane są mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, ale wymagające remontu, usunięcia różnego typu wad lub niedowartościowane. Warto je wyszukiwać:

• w serwisach ogłoszeniowych z nieruchomościami przeznaczonymi do remontu i sprzedaży;
• na aukcjach i licytacjach, w tym komorniczych (uwaga na możliwość skomplikowanego stanu prawnego w przypadku tych ostatnich);
• w grupach na platformach społecznościowych, np. skupiających inwestorów czy mieszkańców danego osiedla – warto je regularnie śledzić;
• w ofertach agencji nieruchomości specjalizujących się w sprzedaży mieszkań pod flipy;
• we własnej sieci kontaktów, także wśród znajomych i rodziny.

Kluczową kwestią jest wspomniana już wcześniej atrakcyjna lokalizacja. To ona pozwoli sprzedać mieszkanie z odpowiednim zyskiem. Wojciech Orzechowski podaje, że przy ocenianiu stopnia atrakcyjności danej lokalizacji liczą się w szczególności takie kwestie jak:

• umiejscowienie – idealne będzie z dala od miejskiego zgiełku, ale blisko centrum, blisko terenów zielonych, z dala od terenów przemysłowych czy dużych skrzyżowań;
• rodzaj zabudowy – lepszy będzie blok z cegły lub pustaków niż z tzw. wielkiej płyty (głównie ze względu na problemy z akustyką w tych ostatnich);
• ocieplenie budynku;
• najbliższe otoczenie – bliskość do sklepów, aptek, przystanków, szkół będzie atutem, podobnie jak park, basen, orlik itd.;
• piętro – najbardziej atrakcyjne są pierwsze i drugie piętra, najgorszym wyborem – ostatnia kondygnacja.

Jak sprawdzić stan mieszkania przed zakupem?

Gdy początkujący inwestor w nieruchomości oceni już atrakcyjność lokalizacji, przychodzi czas na kolejny ważny etap: ocenę stanu technicznego mieszkania. To kluczowa chwila, ponieważ od niej będzie zależeć w dużej mierze opłacalność całej inwestycji.

Szczególną uwagę trzeba zwrócić na: stan instalacji elektrycznej i hydraulicznej, stan okien i drzwi, obecność pleśni i szkodników. Duże znaczenie ma też potencjalne objęcie mieszkania nadzorem konserwatora, które znacząco podraża wszystkie prace remontowe.

Koniecznie należy zwrócić uwagę na różnego typu koszty ukryte. Czynnikami ryzyka przy ocenie potencjału mieszkania są np. źle wykonane sufity podwieszane, układ amfiladowy (czyli tzw. pokoje przechodnie), niestandardowa (zwłaszcza niska) wysokość pomieszczeń, niewymienione kaloryfery, łazienka z płytkami starego typu lub bez płytek. Mieszkanie z wyżej wymienionymi cechami może wymagać większego nakładu finansowanego przy remoncie, co oznacza mniejszy zysk dla flipera.

Jakich mieszkań nie kupować pod flipy?

Eksperci odradzają (zwłaszcza początkującym fliperom) inwestowanie w nieruchomości, które wyróżniają się wieloma cechami podnoszącymi ryzyko, że flip nie przyniesie zysków. Należą do nich m.in.:

• trudna sytuacja prawna mieszkania, która będzie wymagać wielu zabiegów, by ją „wyprostować” – takie sytuacje lepiej zostawić doświadczonym fliperom;
• lokalizacja na terenach narażonych na podtopienie lub w inny sposób zagrożonych np. osuwiskami itd.
• położenie w dzielnicy czy przy ulicy uważanej za niebezpieczną;
• blok bez drogi dojazdowej, w bezpośredniej bliskości terenów przemysłowych, z oknami wychodzącymi na głośną ulicę itd.
• kamienica w bardzo złym stanie technicznym, bez perspektywy remontu w najbliższej przyszłości.

Jedna z tych cech, przy odpowiednio niskiej cenie zakupu mieszkania, nie znaczy jeszcze, że flip się nie uda. Kilka cech występujących naraz to jednak wyraźna „czerwona flaga”, aby zrezygnować z inwestycji w daną nieruchomość.