Czynności zwykłego zarządu przy współwłasności nieruchomości

Data aktualizacji: 15 marca, 2023

W jednym z poprzednich wpisów na temat praw i obowiązków współwłaścicieli nieruchomości poruszony został temat czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd w odniesieniu do nieruchomości.

Jednym z podstawowych problemów współwłaścicieli nieruchomości są wątpliwości, dotyczące zakresu zwykłego zarządu. W zależności bowiem od tego, czy dana czynność brana pod uwagę jest czynnością zwykłego zarządu, czy też zakres tego zarządu przekracza, obowiązują odmienne wymogi ustawowe, jeżeli chodzi o zgodę współwłaścicieli na dokonanie określonej czynności.

W poniższym wpisie postaramy się odpowiedzieć na pytania:

• czym są czynności zwykłego zarządu nieruchomością
  oraz
• jakie czynności należy uznać za przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.

Czynność zwykłego zarządu, a czynność przekraczająca zwykły zarząd

Na wstępie należy jasno wskazać, że co do zasady w stosunku do przeważającej liczby poszczególnych rodzajów czynności zarządczych nie będzie można jednoznacznie stwierdzić, czy należy je zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczającą zwykły zarząd. Jest tak, gdyż w przepisach kodeksowych nie zostało zdefiniowane, czym jest zwykły zarząd. W związku z powyższym ocena, czy określona czynność, dotycząca wspólnej nieruchomości, jest na pewno czynnością zwykłego zarządu czy tez nie, wymaga rozważenia indywidualnych okoliczności rozpatrywanego przypadku – nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia. (patrz: orzeczenie WSA we Wrocławiu z 10.9.2019 r., II SA/Wr 272/19). W razie wątpliwości co do zakwalifikowania danej czynności, rozstrzygnięte one zostać powinny przez sąd.

Czym są czynności zwykłego zarządu?

Przez czynności zwykłego zarządu doktryna i orzecznictwo każe rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Czynnością zwykłego zarządu może być przede wszystkim taka czynność, która ani nie narusza, ani nie zagraża interesom niedziałających pozostałych współwłaścicieli.

Do czynności zwykłego zarządu w stosunku do nieruchomości, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, zwykło się uważać:

1. wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej,
2. instalowanie urządzeń typu przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne,
3. zawarcie kolejnej umowy, jedynie uzupełniającej już istniejący i aprobowany przez większość współwłaścicieli sposób korzystania z nieruchomości (w przypadku istnienia wieloletniego, akceptowanego sposobu korzystania z posiadanych przez poszczególnych współwłaścicieli lokali mieszkalnych),
4. uchwałę o wyborze członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej,
5. pobieranie należności z tytułu czynszu najmu
6. dokonywanie bieżących napraw, konserwacji, nakładów koniecznych (tj. nakładów celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem),
7. umowny podział quoad usum nieruchomości.

Czynności zwykłego zarządu a zgoda współwłaścicieli nieruchomości

Do dokonania czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 KC). Bierze się pod uwagę bezwzględną większość (tzn. ponad połowa wszystkich udziałów), tzn. nie ma znaczenia, ilu współwłaścicieli wypowiedziało się w danej sprawie.

Brak zgody powoduje, że czynność jest bezwzględnie nieważna. Nie ma tu zastosowania art. 63 KC, który dotyczy zgody osoby trzeciej; współwłaściciele nie są osobami trzecimi w odniesieniu do czynności odnoszących się do rzeczy. Zgoda musi poprzedzać dokonanie czynności, a co za tym idzie, brak zgody nie może być usunięty przez późniejsze potwierdzenie.

Czym są czynności przekraczające zwykły zarząd

Jakkolwiek, jak zostało wskazane wyżej, jednoznaczne rozgraniczenie czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd jest co do zasady niemożliwe, to ustawodawca w art. 199 KC jednoznacznie wskazał, jakie czynności w odniesieniu do nieruchomości należy uznać za czynności przekraczające zwykły zarząd. Są to czynności polegające na rozporządzeniu wspólną nieruchomością. Rozporządzeniem jest m.in. sprzedaż, oddanie w dzierżawę, najem oraz wniesienie nieruchomości jako aportu do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

W praktyce orzeczniczej wskazane zostało, że do czynności przekraczających zwykły zarząd zaliczyć należy także m.in.:

1. budowa na nieruchomości obiektu budowlanego,
2. inne czynności inwestycyjno-budowlane, dotyczące nieruchomości (np. nadbudowa kondygnacji, docieplenie budynku, wymiana okien na drzwi balkonowe,
3. umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali zawierana przez współwłaścicieli nieruchomości,
4. usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości.

Czynności przekraczające zwykły zarząd a zgoda współwłaścicieli nieruchomości

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Własne zasady zarządu nieruchomością wspólną

Kończąc nalezy wskazać, że współwłaściciele nieruchomości mogą określić dowolnie zasady zarządu rzeczą wspólną w umowie zawartej przez wszystkich współwłaścicieli. Umowa taka nie wymaga dla swej ważności szczególnej formy. Współwłaściciele mogą np. umówić się, że rzeczą zarządza jeden z nich albo osoba trzecia, albo że wszelkie decyzje podejmują wspólnie itd. Umowa współwłaścicieli powierzająca jednemu z nich wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu.

Umowa określająca zasady zarządu wiąże bezterminowo i może być zmieniona jedynie przez kolejną umowę wszystkich współwłaścicieli lub w drodze orzeczenia sądu. Wiąże ona również nabywcę udziału.

---