Czy warto kupować i sprzedawać nieruchomości podczas kryzysu?

Data aktualizacji: 23 marca, 2022

Tak, początkowo niektórzy cieszyli się, że mają możliwość pracy z domu.Po tak długim czasie jednak ochota do pracy jest mniejsza, kreatywność spada, bo brakuje jakiejkolwiek inspiracji, zachęty. Rośnie poziom frustracji, bo wielu od bezdomności dzielą trzy raty niespłaconego kredytu. Państwo proponuje umęczonym przedsiębiorcom wątpliwe wsparcie, a tymczasem pracownicy na etatach krzyczą: „a  co z nami?”. Dowiadują się bowiem z kolejnych wiadomości, że można będzie ich zwolnić…mailowo. Liczba transakcji na rynku nieruchomości spadła w wyniku konsternacji w jakiej znalazło się społeczeństwo. Brak precedensu w obecnej sytuacja utrudnia jakiekolwiek planowanie, szacowanie, a eksperci przekazują często sprzeczne przewidywania.

Nieruchomości, jak sama nazwa wskazuje, to majątek stały, uważany za gwarant dobrej inwestycji. Ten rynek, jak każdy inny reaguje na wszystkie sytuacje ekonomiczne, jednak stosunkowo jest bardziej odporny na mocne ciosy.

O ile rynek oferuje zwiększoną liczbę nieruchomości, o tyle liczba transakcji zdecydowanie spadła. Główną przyczyną takiej sytuacji jest, przede wszystkim, utrudniona współpraca z urzędami, bankami, a głównie – ograniczenie kontaktów. Właściciele rzadziej decydują się na oglądanie nieruchomości. O ile w przypadku wynajmu bywa, że najemcy wynajmują mieszkanie jedynie na podstawie znanego rozkładu i załączonych zdjęć, o tyle w przypadku zakupu sprawa jest trochę bardziej skomplikowana. Właściciele, jeśli zdecydują się na prezentację nieruchomości, często chcą mieć pewność, że „oglądający” jest realnie zainteresowany zakupem. Spadła ilość usług typu „home staging”, czy „dom otwarty”. Dodatkowo, kupujący często wstrzymują się z decyzją o zakupie w nadziei na spadek cen.

Koniunktura hamuje – to wydaje się być już faktem. Początkowo zakładano, że nie będzie to duży procent, dzisiaj jednak wszelkie przypuszczenia nie są już tak optymistyczne. Przedsiębiorstwa mają duże zastrzeżenia co do efektywności „Tarczy antykryzysowej”, a politycy zdaje się zorientowali się, że zbyt wiele lat czerpali z nich wielkie korzyści, jednocześnie nie ułatwiając w żaden sposób prowadzenia działalności. Rezerwy małych i średnich firm są więc niewielkie.  Nie ogłoszono jeszcze szczytu epidemii, kulminacyjna fala kryzysu zdaje się zatem zwiększać i złowieszczo przeciągać w czasie. Wsparcie „ad hoc” może okazać się zatem niewystarczające.  

Epidemia a ceny nieruchomości

Ceny minimalnie spadły, ale nie są to znaczne różnice.  Rynek wtórny często szybko reaguje spadkiem cen, przyczyną takiej sytuacji jest zdecydowanie zmniejszony popyt. Kupujący wstrzymują się z decyzją z nadzieją na spadek cen, a sprzedający, z tego samego powodu – spieszą ze sprzedażą. O ile zatem ceny ofertowe mogą spaść przypuszczalnie o kilka procent, o tyle na pewno zwiększy to możliwości negocjacji w przypadku zakupu. Epidemia może stać się przyczyną, dla której rynek nieruchomości z rynku sprzedającego (jak to było w 2019 roku) zmieni się w rynek kupującego.

W związku z pogorszeniem się sytuacji materialnej, wielu sprzedających będzie zmuszonych do jak najszybszej sprzedaży. Taka sytuacja daje również większe możliwości negocjacyjne. Dodatkowo, rynek zasilą oferty komorników i syndyków.

Choć pierwotnie zakładano, że spadek cen może wynosić jedynie kilka procent, są podstawy, aby zakładać, że spadek ten może osiągnąć dwucyfrowy wynik (kilkanaście procent). Przypuszczalnie tendencja ta może ominąć rynek PREMIUM, gdyż ten posiada zupełnie inny typ klientów popytowych, którzy mają większe możliwości inwestycyjne. Dodatkowo, nieruchomości luksusowe kupowane są przy założeniu długoterminowego zysku, a poza tym – zwracają się one dopiero po dłuższym czasie. Do tego czasu rynek nieruchomości może wielokrotnie zmienić oblicze.

Efekt koronawirusa a kredyty

Według danych Narodowego Banku Polskiego, w 2019 roku banki udzieliły kredyty mieszkaniowych o wartości 63 mld zł. Pod koniec roku tendencja nadal była rosnąca. Z uwagi na obecną epidemię i związane z tym zamrożenie gospodarcze banki przestały akceptować dochody z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej i z tytułu umów zleceń, czy umów o dzieło. Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła poziom LTV[1], ograniczono liczbę wniosków kredytów hipotecznych do jednego wniosku na klienta. Ograniczono lub całkowite wstrzymano możliwość kredytowania, bądź zabezpieczenia na nieruchomościach komercyjnych. Możliwości finansowe klientów popytowych zostały zatem mocno ograniczone.  Ułatwiono jednak dostęp do udzielania kredytów – wprowadzono szereg usprawnień, np. możliwość uruchomienia kredytu bez wizyty w oddziale (oczywiście, dotyczy to dotychczasowych klientów banku), akceptowanie zaświadczeń generowanych elektronicznie, wydłużenie ważności niektórych decyzji bankowych.

Czy będzie zwiększać się liczba „okazji” na rynku mieszkaniowym? Tak, ale nie będą to wielkie okazje. Do gry na rynek mieszkaniowy wchodzą aktywnie inwestorzy, którzy w naturalny sposób podbijać będą ceny na tyle, że skorzystać mogą na nich głównie oni – potencjalni klienci popytowi szukający nieruchomości dla własnych celów mieszkaniowych często będą musieli obejść się smakiem. Przypuszczalnie obecna sytuacja stwarza idealne warunki dla większych inwestorów. Ci indywidualni, często przedsiębiorcy lub zatrudnieni na wyższych szczeblach – mogą istotnie odczuć konsekwencje zamrożenia gospodarki, co poniekąd zmusi ich do wstrzymania się od wszelkich ruchów inwestycyjnych. Już teraz swoje ruchy powstrzymują spekulanci oraz nabywcy, którzy chcieli inwestować w najem krótkoterminowy. Większość z nich kredytowała swoje nieruchomości, więc obecnie mają ograniczony dostęp do finansowania, a poza tym większość mniejszych inwestorów, zwyczajnie „złapała się za portfel” i wstrzymała wszelkie decyzje w tym zakresie.

Należy również uwzględnić powrót inwestorów zagranicznych, których ruchy póki co nie są znaczące, ale głównie dlatego, że mają ograniczoną możliwość poruszania się po świecie.

Można więc uznać, że rynek, na razie się „układa”. Jestem przekonana, że świetnie poradzi on sobie z obecną sytuacją. Zakup nieruchomości nadal jest jedną z najlepszych form inwestowania, jednak dopiero druga połowa roku realnie pokaże, w jakim kierunku zmierza. Póki co, przy widmie recesji mali i więksi inwestorzy są wyjątkowo zachowawczy.

W trakcie każdego kryzysu ważniejsze od zysków jest utrzymanie ich wartości. Stare powiedzenie mówi, że w najgorszych czasach gotówka jest królem – dlatego właśnie, w momencie giełdowego krachu niejednokrotnie widzimy spadki na dosłownie wszystkich instrumentach. Inwestorzy po prostu w pierwszej kolejności zamieniają aktywa na gotówkę, dopiero później myślą jak je ulokować.

Autor artykułu:

[1] wskaźnik podawany w ujęciu procentowym, który określa stosunek (jak wskazuje nazwa) kwoty pożyczki do faktycznej wartości kupowanej za pożyczone pieniądze rzeczy.

Najczęściej LtV używa się przy kredycie hipotecznym. Im niższy wskaźnik LtV, tym bezpieczniejszy jest kredyt dla banku, a im bezpieczniejszy jest kredyt dla banku, tym niższe oprocentowanie może zaproponować klientowi. Za bezpieczny poziom LtV uznaje się wartości do 80 proc. Kredyt z Loan to Value powyżej 100 proc. jest już dla pożyczkodawcy bardzo niebezpieczny.