Data aktualizacji: 7 lutego, 2024
Współwłasność to stan, w którym rzecz (w tym nieruchomość) stanowi własność więcej niż jednej osoby. Przepisy prawa rozróżniają dwa rodzaje współwłasności:
- współwłasność łączną (np. małżonkowie w ramach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, wspólnicy spółki cywilnej) i
- współwłasność w częściach ułamkowych (np. spadkobiercy).
Poniższy wpis dotyczyć będzie współwłasności w częściach ułamkowych domu jednorodzinnego.
Współwłasność domu jednorodzinnego
Współwłasność w częściach ułamkowych – zarówno gruntów, jak i budynków (w tym domów jednorodzinnych) – dotyczy przede wszystkim członków rodziny oraz byłych małżonków, ale także osób niespokrewnionych. Jest tak, gdyż stosunek współwłasności najczęściej jest wynikiem wspólnego dziedziczenia przez kilka osób z rodziny, lub ustania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Zdarza się także, że stosunek współwłasności powstaje wskutek czynności prawnych zawieranych wspólnie przez kilka osób. Przykładem powstania współwłasności w obrocie gospodarczym może być wspólne nabycie nieruchomości, na której powstać ma siedziba przedsiębiorstwa, która nabywana jest wspólnie przez wspólników poza ramami prawnymi spółki (tzw. spółka cicha).
Obowiązki współwłaścicieli domu jednorodzinnego
Zgodnie z art. 200 i 207 Kodeksu cywilnego (KC) do podstawowych obowiązków współwłaścicieli (w tym współwłaścicieli domu jednorodzinnego) należy:
- Współdziałanie w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 KC).
- Ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną – w stosunku do wielkości przysługujących współwłaścicielom udziałów (art. 207 KC).
Z wykładni systemowej i celowościowej przepisów dot. współwłasności można dodatkowo wyinterpretować obowiązek dbałości o rzecz wspólną, tj. czynienia starań, aby rzecz wspólna nie była narażona za utratę lub zniszczenie.
Przez współdziałanie w zarządzie należy rozumieć co najmniej nieutrudnianie w podejmowaniu decyzji i czynności służących zachowaniu rzeczy wspólnej. Współwłaściciela nie można zmusić by brał czynny udział w zarządzaniu i dokonywał konkretnych czynności, niemniej nie powinien tego utrudniać pozostałym współwłaścicielom.
Jeżeli chodzi o ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną, to art. 207 KC odnosi się do wszystkich wydatków, zarówno koniecznych, jak i innych oraz do ciężarów, a zatem obciążeń współwłaścicieli wynikających z przepisów prawa (np. podatki, opłaty, ubezpieczenia). Wydatki najczęściej dotyczą kosztów ponoszonych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli. Nie można jednak wykluczać wydatków, odnoszących się do kosztów nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli.
Odpowiedzialność z tytułu wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną ma charakter singularny i ogranicza się do wielkości udziału we współwłasności. Powyższe oznacza, że długi w postaci opłat za utrzymanie lokalu dzielą się na części odpowiadające wielkości udziałów poszczególnych współwłaścicieli.
Co istotne, art. 207 KC ma charakter dyspozytywny i współwłaściciele mogą umówić się inaczej co do kwestii obowiązków ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością wspólną. Umowa taka nie musi przewidywać, że przychody i wydatki będą przypadały współwłaścicielom w tych samych proporcjach, jednak zbytnia dysproporcja w tym zakresie może prowadzić do uznania umowy za nieważną, jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego. Przykładowo, współwłaściciele mogą umownie uregulować sprawę korzystania z nieruchomości w drodze i ustalić, że każdy we własnym zakresie ponosić będzie wydatki na tę część nieruchomości, z której korzysta z wyłączeniem innych, a także przeprowadzić podział nieruchomości quoad usum. W takiej sytuacji postanowienia umowy, a nie art. 207 KC, będą stanowić podstawę rozliczenia nakładów pomiędzy współwłaścicielami.
Jednocześnie, należy mieć na uwadze, że ustalenie pomiędzy współwłaścicielami odmiennego od ustawowego sposobu rozliczenia wydatków i obciążeń na rzecz wspólną ma charakter wewnętrzny i nie ma wpływu na ich odpowiedzialność względem osób trzecich – wierzycieli zobowiązań wynikających z tychże wydatków i obciążeń.
Współwłaściciel domu jednorodzinnego nie płaci rachunków – co robić?
W przypadku, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli domu jednorodzinnego, z różnych względów, nie partycypuje w wydatkach i obciążeniach związanych z nieruchomością wspólną, pozostali współwłaściciele powinni w pierwszej kolejności go upomnieć, a w razie gdy okaże się to bezskuteczne, wezwać go do zapłaty. Jednocześnie, pozostali współwłaściciele nie mogą wstrzymać się z uregulowaniem wydatków i obciążeń względem wierzyciela, uzależniając to od uzyskania środków od biernego współwłaściciela. Powinni oni na bieżąco (w miarę możliwości) pokrywać bieżące wydatki i obciążania przynajmniej w zakresie przysługującego im udziału we współwłasności.
Domy jednorodzinne
na sprzedaż
Innym rozwiązaniem, które mogłoby być zastosowane wobec współwłaściciela, który nie partycypuje w ponoszeniu wydatków i obciążeń związanych z nieruchomością wspólną jest wniesienie przez pozostałych współwłaścicieli do sądu sprawy o zniesienie współwłasności z żądaniem przyznania im na wyłączną własność nieruchomości przy jednoczesnym obowiązku spłaty biernego współwłaściciela. Co ważne, sąd, na odpowiedni wniosek, przy ustalaniu wysokości spłaty biernego współwłaściciela powinien wziąć po uwagę wysokość nakładów (wydatków i obciążeń), które zostały poniesione przez współwłaścicieli i odpowiednio obniżyć wymiar spłaty. Stąd, postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności nie tylko zakończy sprawę z nierzetelnym współwłaścicielem, ale także spowoduje finalne rozliczenie poniesionych kosztów. Niestety, proces zniesienia współwłasności wymaga czasu oraz nakładów finansowych oraz nie ma 100% pewności, że sąd przychyli się do wniosku co do sposobu zniesienia współwłasności i że zamiast przyznać dom jednorodzinny współwłaścicielom opłacającym wydatki i ponoszącym obciążenia nie postanowi o sprzedaży nieruchomości.
Umowa quoad usum
Sprawa rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości przedstawiałaby się inaczej, gdyby zawarli oni umowę co do sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (umowa quoad usum).
W takim przypadku art. 207 KC nie znajduje bowiem zastosowania. Współwłaściciel, który poniósł wydatki i obciążenia na nieruchomość wspólną, nie może żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu ich wartości w wysokości odpowiadającej wymiarowi ich udziałów we własności całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum pozostali współwłaściciele nie korzystają z tej części nieruchomości, na którą wydatki i obciążenia zostały przez niego poniesione. Przykładowo, jeżeli jeden ze współwłaścicieli na podstawie umowy quod usum zajmuje piętro budynku jednorodzinnego i podniósł koszty związane z wymiana okien na tym piętrze, to nie może następnie od drugiego współwłaściciela żądać, aby ten partycypował w kosztach towarzyszących wymianie okien.
Co zrobić, gdy współwłaściciel nie dba o nieruchomość
Jak zostało wskazane powyżej, wszyscy współwłaściciele powinni uczestniczyć w zarządzie nad nieruchomością wspólną. Jest to jeden z podstawowych obowiązków współwłaścicieli. Pod pojęciem zarządu należy rozumieć przede wszystkim wykonywanie wszelkich czynności, które przyczyniają się do zachowania nieruchomości w stanie odpowiednim, nadającym się do normalnego użytku – w tym pokrywanie koniecznych wydatków na remonty i naprawy i powstrzymywanie się od działań szkodzących (np. pozostawianie drzwi lub okien otwartych).
Gdy współwłaściciel nie dba o nieruchomość i nie interesuje się jej losem, warto w pierwszej kolejności spróbować z nim porozmawiać i spróbować ustalić pewne zasady współpracy. Może to pomóc w uzyskaniu porozumienia między współwłaścicielami i doprowadzić do poprawy sytuacji.
Jeżeli rozmowa nie rozwiąże problemu, najodpowiedniejszym wyjściem będzie zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności może polegać na podziale fizycznym (jeżeli rzecz nadaje się do podzielenia), bądź na przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (lub kilku współwłaścicielom) przy jednoczesnym obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli, bądź na sprzedaży rzeczy i podziale uzyskanej ceny pomiędzy współwłaścicieli. To w jaki sposób zniesiona zostanie współwłasność zależeć będzie od konkretnych okoliczności, przy czym najważniejszym czynnikiem będzie postawa biernego współwłaściciela, tj. czy mimo braku zainteresowania nieruchomością, będzie miał zamiar utrudniać procedurę zniesienia współwłasności.
Czy współwłaściciel może wejść do domu?
Jeżeli sposobu korzystania z rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami. Granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie bowiem z art. 206 KC:
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W konsekwencji współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 KC, narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie.
Jeżeli zatem ze względu na charakter rzeczy wspólnej możliwe jest korzystanie z niej przez każdego współwłaściciela niezależnie od korzystania przez pozostałych współwłaścicieli (nie jest konieczne współdziałanie), współwłaściciel, którego uprawnienie zostało w powyższy sposób naruszone, może dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania. Gdy natomiast ze względu na charakter rzeczy wspólnej wykonywanie posiadania zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, współwłaściciel pozbawiony posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela może wystąpić do sądu o podział rzeczy wspólnej do korzystania (quod usum). Dopiero po ustaleniu sposobu korzystania (quoad usum) współwłaściciel, którego uprawnienie zostanie naruszone, może skutecznie żądać zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
Niezależnie od tego współwłaściciel pozbawiony przez innego współwłaściciela posiadania rzeczy wspólnej może zawsze, a więc zarówno wtedy, gdy wykonywanie posiadania rzeczy wspólnej zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, jak i wtedy, gdy go nie zakłada, wystąpić o zniesienie współwłasności.
Czy współwłaściciel domu jednorodzinnego może wynająć nieruchomość?
Zgodnie z art. 199 KC:
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu KC zalicza expressis verbis jedynie rozporządzanie rzeczą wspólną. Przez rozporządzenie nalży rozumieć zbycie, obciążenie oraz dokonanie czynności zobowiązującej odnoszącej się do całej rzeczy (np. najem, dzierżawa).
Mając powyższe na uwadze, współwłaściciel nie może samodzielnie wynająć nieruchomości.
OBSERWUJ NAS: