Blog o rynku nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości często poprzedza umowa przedwstępna. Zawierając ją, strony muszą ustalić szereg kwestii dotyczących przyszłej transakcji. Podjęte na tym etapie decyzje są kluczowe dla dalszego przebiegu procesu zawierania umowy sprzedaży – stają się źródłem praw i obowiązków kontrahentów.

W poniższym artykule zostaną omówione podstawowe kwestie związane z umową przedwstępną, w tym czym jest umowa przedwstępna i jaka może być jej forma, a także kiedy przedawniają się roszczenia z umowy przedwstępnej oraz o czym należy pamiętać zawierając ten rodzaj umowy

W dniu 07.07.2023 r. Parlament zakończył prace nad ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. Obecnie (17.07.2023 r.) ww. ustawa czeka na podpis Prezydenta.

Ustawa przewiduje m.in istotną nowelizację przepisów podatkowych w postaci zniesienia 2 proc. PCC w przypadku kupna pierwszego mieszkania z rynku wtórnego oraz wprowadzania 6 proc. PCC od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania albo udziałów w tych lokalach. W poniższym wpisie bliżej przyjrzymy się tym zmianom.

W dniu 28.04.2023 r. weszły w życie zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, które stały się przedmiotem głośnych medialnych doniesień. W związku z tym na nowo pojawiły się pytania dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej oraz tego, czy i kiedy sprzedający lub wynajmujący powinien przekazać ww. dokument odpowiednio nabywcy lub najemcy. Najwięcej uwagi właścicieli nieruchomości przykuły sygnały o przewidzianych w znowelizowanych przepisach karach w związku z brakiem udostępnienia świadectwa charakterystyki energetycznej.

W poniższym artykule pokrótce przypomniane zostanie to, czym świadectwa charakterystyki energetycznej jest oraz – już nieco szerzej – poruszona zostanie kwestia obowiązku przekazywania nabywcy nieruchomości i najemcy świadectwa charakterystyki oraz kar w związku z niespełnieniem tego obowiązku.

Ustawa z 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe na dniach zostanie opublikowane w Dzienniku Ustaw. Program ma ruszyć 1 lipca 2023 r. (sobota). To zaś oznacza, że wniosek o kredyt z dopłatą od państwa będzie można złożyć już w poniedziałek 3 lipca. 2023 r.

W poniższym artykule zostaną przedstawione najważniejsze informację związane z zasadami funkcjonowania bezpiecznego kredytu 2%, tj.:

• Kto może otrzymać bezpieczny kredyt 2%?
• Na co można przeznaczyć kredyt 2%?
• Ile wynosi wysokość tego kredytu?

Często przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości strona sprzedająca życzy sobie, aby kupujący wpłacił zaliczkę wynoszącą zazwyczaj miedzy 10% a 20% ceny nieruchomości. W takim przypadku zawsze upewniamy się, czy przypadkiem klient nie miał na myśli zadatku. A jaka różnica? – pyta się klient. Otóż zasadnicza! Poniżej pokrótce zostanie to wyjaśnione.

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy, zgodnie z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), stanowi ustawowo określony dowód wartości nieruchomości.

Operatem nie jest zatem jakikolwiek dokument lub jakikolwiek dowód, lecz jedynie opinia rzeczoznawcy majątkowego sporządzona w formie normatywnie określonego operatu szacunkowego.

Definicja „powierzchni użytkowej” może się różnić w zależności od tego, do czego ma nam ona posłużyć. W świetle obowiązujących przepisów, można tę powierzchnię obliczać według różnych praw i norm – nie obowiązuje bowiem jednolity i obowiązujący przepis w tym zakresie. Przykładowo –  ustawa o podatkach i opłatach lokalnych trochę inaczej określa powierzchnię użytkową niż np. ustawa o podatku od spadków i darowizn czy ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Nierzadko zdarza się, że po zawarciu umowy deweloperskiej, najczęściej z przyczyn losowych, nabywca nieruchomości nie jest w stanie dalej finansować kosztów nabycia nieruchomości, lub zwyczajnie rozmyślił się z udziału w przedsięwzięciu deweloperskim i chciałby sprzedać przysługujące mu uprawnienia wynikające z umowy deweloperskiej. Czy w takim przypadku możliwe jest przeniesienie na inny podmiot praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej – tak aby zwolnić z nich dotychczasowego nabywcę? Tak, umożliwia to porozumienie w przedmiocie przejęcia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, które potocznie określane mianem cesji umowy deweloperskiej.

Współwłasność to stan, w którym rzecz (w tym nieruchomość) stanowi własność więcej niż jednej osoby. Przepisy rozróżniają 2 rodzaje współwłasności:

1. współwłasność łączną (np. małżonkowie w ramach ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej)
2. współwłasność w częściach ułamkowych (np. spadkobiercy).

Stan współwłasności nieruchomości, szczególnie współwłasności ułamkowej, nie jest stanem pożądanym i z założenie powinno być stanem tylko tymczasowym. Jest tak, gdyż stan współwłasności z dużym prawdopodobieństwem może przyczyniać się do konfliktów między współwłaścicielami, którzy nierzadko nie zgadzają się co do sposobu zarządzania i korzystania z nieruchomości wspólnej.

Dnia 1 lipca 2022 weszła w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana potocznie „nową ustawą deweloperską”.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza duże zmiany dla szeroko rozumianej branży nieruchomości. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich.