Błąd w księdze wieczystej: jak go zidentyfikować i jak usunąć?

Księga wieczysta jest publicznym rejestrem prowadzonym dla nieruchomości, przedstawiającym stan faktyczny i prawny nieruchomości. Domniemywa się, że informacje w niej zawarte są zgodne ze stanem rzeczywistym. W praktyce może się jednak zdarzyć, że zostały one obarczone błędem.

Stąd, przed wystawieniem mieszkania lub domu na sprzedaż, warto dokładnie przejrzeć treść księgi wieczystej. Niewykluczone bowiem, że stan faktyczny bądź prawny mieszkania lub domu nie będzie odpowiadał stanowi ujawnionemu w księdze wieczystej. Aby przejrzeć treść księgi wieczystej nie trzeba udawać się osobiście do sądu – można to zrobić online za pomocą elektronicznego systemu ksiąg wieczystych na stronie ekw.ms.gov.pl. Jest to całkowicie darmowe – wystarczy znać numer księgi.

Co w przypadku, gdy treść księgi wieczystej okaże się niezgodna z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym? Na te i inne pytania udzielona zostanie odpowiedź w niniejszym artykule.

Rodzaje błędów w księdze wieczystej

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że sposób usuwania błędnych wpisów w księdze wieczystej jest zależny od tego z jakim rodzajem błędu mamy do czynienia tj. czy jest to zwykła omyłka pisarska lub błąd rachunkowy, czy też jest to błąd istotny, merytoryczny. W pierwszym wypadku wystarczające będzie dokonanie sprostowania. W drugim przypadku najczęściej wystarczające będzie wniesienie wniosku o zmianę treści księgi wieczystej w powołaniu o odpowiednie dokumenty. W ostateczności konieczne może okazać się wniesienie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Błędy niemerytoryczne w księdze wieczystej – sprostowanie

Błędy niemerytoryczne to niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki, czyli usterki wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Usuwane one są przez sąd wieczystoksięgowy w drodze sprostowania z urzędu – zgodnie z art. 626¹³ KPC. Możliwe jest również złożenie stosownego wniosku / zawiadomienia w tym przedmiocie przez osobę zainteresowaną. Sprostowania usterek wpisu, o których mowa w art. 626¹³ KPC sąd dokonuje niezwłocznie po ich dostrzeżeniu.

Wniosek / zawiadomienie o sprostowanie w trybie art. 626¹³ KPC nie jest równoznaczny z wnioskiem o wpis w księdze wieczystej i nie podlega opłacie.

Niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej

Dodatkowo, zgodnie z art. 27 ustawy  z dnia 6 lipca o księgach wieczystych i hipotece (ukw) w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika –  sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. Do zawiadomienia, o którym powyżej, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne – także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości. Przez określenie katastru nieruchomości należy rozumieć dane z ewidencji gruntów i budynków.

W przypadku współwłasności (lub współużytkowania wieczystego) nieruchomości ze stosownym wnioskiem w trybie art. 27 ukw może wystąpić każdy ze współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych. Innym osobom nie przysługuje legitymacja czynna.

Sprostowanie, o którym mowa w art. 27 ukw może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.

Uregulowana w art. 27 ukw instytucja sprostowania oznaczenia nieruchomości obejmuje swym zakresem informacje zawarte w dziale I-O księgi wieczystej, a więc dotyczące następujących danych:

• Położenie (numer porządkowy/województwo, gmina, dzielnica).
• Ulica/numer budynku/numer lokalu.
• Przeznaczenie lokalu.
• Opis lokalu (rodzaj izby – liczba).
• Opis pomieszczeń przynależnych (rodzaj pomieszczenia – liczba).
• Kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie.
• Przyłączenie – numer księgi wieczystej (nieruchomość, z której wyodrębniono lokal).
• Informacja o odrębności lokalu.
• Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.

Rozpoznanie wniosku o sprostowanie oznaczenia nieruchomości w trybie art. 27 ukw wymaga dochowania właściwej procedury. Rozpoznając wniosek o zmianę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej, sąd wieczystoksięgowy dokonuje z urzędu sprawdzenia danych zawartych we wniosku i ujawnionego w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości z danymi katastru nieruchomości. Sprostowanie przybiera postać wpisu (wpisu skorygowanego oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej), stanowiącego orzeczenie sądu wieczystoksięgowego co do istoty sprawy.

Wniosek o sprostowanie w trybie art. 27 ukw podlega opłacie stałej w wysokości 100 zł.

Sprostowanie w trybie art. 626¹³ KPC i art. 27 ukw ma na celu odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej aktualnych właściwości faktycznych określonej nieruchomości i nie może prowadzić do zmiany stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej.

Błędy merytoryczne w księdze wieczystej – wniosek o zmianę treści KW

Błędy merytoryczne to istotne błędy sprawiające, że informacje w księdze wieczystej nie są zgodne ze stanem prawnym. Błędami merytorycznymi mogą być:

• brak wpisu o istniejącym prawie (np. brak informacji o współwłaścicielu),
• błędnie wpisane prawo (np. nazwisko poprzedniego właściciela zamiast aktualnego),
• wpis obciążenia, które nie istnieje (np. wpis hipoteki, która została spłacona, wpis o prawie dożywocia na rzecz osoby, która już nie żyje).

Błędy merytoryczne najczęściej są wynikiem niewiedzy lub niedopatrzenia właściciel nieruchomości, który nie podjął działań w celu aktualizacji danych w treści księgi wieczystej, będąc – przykładowo – przekonany, że zmiana zostanie dokonana automatycznie, z urzędu.

Jeśli właściciel dysponuje odpowiednim dokumentem pozwalającym na dokonanie wpisu lub jego wykreślenie (np. orzeczeniem sądu lub aktem notarialnym) powinien złożyć wniosek KW-WPIS celem dokonania odpowiedniej zmiany bądź wykreślenia w treści księgi wieczystej. Wniosek o wpis bądź jego wykreślenie jest płatny zgodnie z obowiązującym stawkami określonymi w art. 42-48 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeśli błąd wynika z zapisu w akcie źródłowym np. w akcie notarialnym, wówczas należy  zwrócić się do notariusza lub podmiotu sporządzającego dokument o jego poprawienie i dopiero taki dokument załączyć do wniosku, przy czym jeśli sporządzającym dokument był notariusz, powinien on poprawić akt notarialny i złożyć go do sądu wraz z wnioskiem.

Dodać należy, że osobą uprawnioną do złożenia wniosku o wpis (wykreślenie) w księdze wieczystej niekonieczne jest tylko właściciel nieruchomości. Może nią być także: użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma być dokonany, wierzyciel, jeśli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej oraz organ administracji publicznej, jeżeli obciążenie powstało z mocy ustawy.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Jeśli właściciel nieruchomości nie dysponuje dokumentem pozwalającym na dokonanie wpisu lub jego wykreślenie (np. orzeczeniem sądu czy aktem notarialnym), do usunięcie błędów merytorycznych może okazać się  powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ukw. Powództwo takie może wnieść osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej. Omawiane roszczenie nie może być dochodzone w postępowaniu wieczystoksięgowym, lecz tylko w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Legitymacja do wytoczenia powództwa z art. 10 ukw przysługuje tylko osobie, która jest uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym można domagać się w każdym czasie, gdyż roszczenie to nie przedawnia się.

---