Ze statystycznego punktu widzenia najem mieszkania nie wiąże się z dużym ryzykiem – znaczna większość najemców wywiązuje się bowiem z warunków umowy najmu i bez przeszkód opuszcza wynajmowany lokal po zakończeniu jej obowiązywania. Co więcej, najemcy rozliczają się wcześniej z wynajmującym i pozostawiają lokal w stanie niepogorszonym. Koszt naprawy ewentualnych szkód potrącany jest zazwyczaj z kaucji.
Niemniej, w przypadku trafienia na nierzetelnego lub nieuczciwego najemcę, problem dla właściciela lokalu może okazać się długotrwały i kosztowny. Ma to niewątpliwie związek z przepisami w Polsce, które w obecnym kształcie bardziej chronią najemcę lub osobę bezumownie zajmującą lokal mieszkalny niż jego właściciela. Właściciel nie może siłą wejść do wynajętego lokalu mieszkalnego, ani zbytnio nachodzić najemcy z uwagi na grożącą w tym wypadku odpowiedzialność karną. Ponadto najemcy nie można od razu wyrzucić, chociażby zalegał z płatnościami. Konieczne jest do tego przeprowadzenie postępowania sądowego o opróżnienie lokalu (eksmisję), które należy do postępowań długotrwałych.
Mając powyższe na uwadze, w przypadku najmu lokalu mieszkalnego warto stosować zasadę ograniczonego zaufania i dmuchać na zimne. W poniższym artykule omówione zostaną podstawowe sposoby działania, które – zgodnie z prawem – pomogą zminimalizować ryzyko związane z wynajęciem lokalu mieszkalnego nierzetelnemu lub nieuczciwemu najemcy. Stosowanie się do rad zawartych w poniższym artykule z pewnością pomoże zaoszczędzić sporo pieniędzy oraz pozwoli uniknąć wiele stresu i nerwów towarzyszących eksmisji „dzikich” lokatorów. Artykuł dedykowany jest dla osób, mających zamiar wynająć lokal mieszkalny.
Weryfikacja najemcy
Weryfikacja najemcy lub osoby zainteresowanej najmem jest konieczna. Podstawowe obszary, które warto zweryfikować to: tożsamość i wypłacalność najemcy.
Do minimum czynności weryfikacyjnych w zakresie tożsamości najemcy należy sprawdzenie numeru PESEL i adresu zamieszkania. Numer PESEL najlepiej spisać do umowy bezpośrednio z dowodu osobistego lub innego dokumentu ze zdjęciem. Weryfikacja adresu zamieszkania najczęściej sprowadza się do oświadczenia najemcy lub przedstawienia przez niego zaświadczenia o zameldowaniu.
Z kolei jeżeli chodzi o weryfikację wypłacalności najemcy, warto poprosić go o przedstawienie zaświadczenia o zatrudnieniu od pracodawcy lub paska z wypłaty bądź wyciągu z konta za ostatnie kilka miesięcy (odpowiednio zanonimizowanego).
Poza powyższym warto również przeprowadzić wstępny wywiad z potencjalnym najemcą – zapytać gdzie obecnie mieszka, od jak dawna i dlaczego planuje zmienić lokum. Można zapytać go także o kontakt do właściciela mieszkania, które aktualnie zajmuje. Warto skontaktować się z taką osobą i zapytać, czy potencjalny najemca terminowo opłaca należności, jakie ma relacje z sąsiadami oraz czy potrafi utrzymać mieszkanie w dobrym stanie.
Niektórzy wynajmujący w celu weryfikacji potencjalnego najemcy zawarcie umowy najmu poprzedzają obowiązkiem wypełnienia przez niego tzw. ankiety osobowej.
Przetwarzanie danych osobowych najemcy
Należy mieć na uwadze, że uzyskiwanie wielu danych od najemcy oznaczać może jednocześnie przetwarzanie jego danych osobowych. Na powyższe potencjalny najemca powinien wyrazić zgodę i być wcześniej poinformowany w jakim celu ww. dane są od niego pobierane. Podanie tych danych powinno być dobrowolne, co nie oznacza, że w razie braku ich udzielenia wynajmujący nie mógłby zastrzec sobie, że nie zawrze umowy najmu.
Prawidłowo sporządzona umowa najmu
Podstawą zabezpieczenia interesów wynajmującego jest zawarcie umowy najmu na piśmie. Zapisy umowy najmu warto wcześniej skonsultować z prawnikiem – tak, aby umowa najmu zawierała chociażby podstawowe klauzule zabezpieczające interes wynajmującego, w tym: zapisy dotyczące kaucji, zapisy regulujące możliwość weryfikacji stanu lokalu mieszkalnego, czy zapisy regulujące kwestie uprzątnięcia lokalu po zakończeniu stosunku najmu.
Warto zastanowić się nad skorzystaniem z instytucji umowy najmu okazjonalnego. Tego typu umowa w razie problemów z najemcą, który pomimo zakończenia obowiązywania umowy najmu nie zamierza opuścić lokalu, pozwoli na ominięcie czasochłonnego procesu sądowego o eksmisję.
Szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy
Spisanie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego przed wydaniem lokalu najemcy pozwoli uchronić wynajmującego przed sytuacjami, w których najemca będzie chciał uniknąć odpowiedzialności za szkody i zniszczenia spowodowane w lokalu.
Warto w protokole zdawczo-odbiorczym dokładnie opisać stan liczników i wyposażenia lokalu (szczególnie jeżeli chodzi o wartościowe rzeczy) oraz załączyć do niego dokumentację fotograficzną. Pozwoli to na jasne porównanie „stanu przed” ze „stanem po”.
Monitorowanie płatności i stanu lokalu
Istotne jest, aby najemca miał świadomość, że właściciel lokalu interesuje się zarówno tym, czy najemca wywiązuje się z warunków umowy oraz czy nie zaniedbuje lokalu. W tym celi należy na bieżąco monitorować płatności i stan lokalu.
W przypadku, gdy najemca opóźnia się z płatnościami należy bezzwłocznie przeprowadzić monit i przypomnieć o uregulowaniu zaległości.
Warto również do umowy najmu dodać zapisy, pozwalające wynajmującemu lub osobie przez niego umocowanej na okresowe wizyty w lokalu celem sprawdzenia, czy lokal jest odpowiednio użytkowany. Wizytom takim może towarzyszyć np. spisanie liczników – szczególnie jeżeli znajdują się one wewnątrz lokalu.
Podsumowanie
Wyżej wymienione sposoby na ograniczenie ryzyka związanego z trafieniem na nierzetelnego lub nieuczciwego najemcę oczywiście nie zniwelują tego ryzyka do zera – niemniej z pewnością zapewnią, że nawet jeśli najemca okaże się nierzetelny lub nieuczciwy, to wynajmujący dysponować będzie szerszym spektrum narzędzi, umożliwiającym mu ochronę swoich interesów.
Powyższe sposoby mogą być stosowane przez samego wynajmującego. W przypadku braku czasu, albo doświadczenia warto jednak skorzystać z usług profesjonalnego doradcy w obrocie nieruchomościami. Doświadczony pośrednik w obrocie nieruchomościami dysponuje ponadto tzw. intuicją zawodową, dzięki której jest w stanie „wyczuć” czy potencjalny najemca godny jest zaufania.
OBSERWUJ NAS: