Najem okazjonalny – sposób na dodatkowe zabezpieczenie wynajmującego

W ustawodawstwie polskim prawa związane z umowami najmu zawieranymi przez podmioty fizyczne, wynajmującego i najemcę, zwanego też lokatorem, reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 ze zmianami, która w dalszej treści artykułu będzie zwana Ustawą. Nie ujęte w niej kwestie podlegają przepisom kodeksu cywilnego.

Z tytułu Ustawy wynika, że dotyczy ona bardziej ochrony praw lokatorów, a właściciele wynajmujący swoje mieszkania stawiani są w umowach najmu na słabszej pozycji. Dla zabezpieczenia nich, zwłaszcza w sytuacji, gdy najemca przestałby płacić ustalony w umowie najmu czynsz i/lub nie chciał opuścić mieszkania, Ustawa przewiduje najem okazjonalny. Jest on dokładnie omówiony w Rozdziale 2a (art.19a – 19e) Ustawy. Poniżej podane zostały niektóre zapisy Ustawy, a wyróżniono te fragmenty, które są najważniejsze dla stron umowy najmu.

Art. 19a.

1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

Wymienione powyżej załączniki stanowią gwarancję dla właściciela, że po zakończeniu umowy najmu najemca opuści lokal, jakkolwiek może zdarzyć się, że nastąpi to dopiero po egzekucji komorniczej, o czym mowa w art. 19d Ustawy.

Na mocy Ustawy z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (tzw. specustawy) Ustawodawca w art. 69 zwolnił uchodźców z Ukrainy z załączenia do umowy najmu okazjonalnego opisanych powyżej załączników nr 2 i 3. Wystarczy tylko notarialne poddanie się egzekucji (załącznik nr 1).

Umowa najmu okazjonalnego

Art. 19b.

1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d.

Art. 19c.

1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Art. 19d.

1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Właściciel, który dysponuje kaluzulą wykonalności, może się udać do komornika, który zrealizuje procedurę eksmisyjną.

Doradcy ds. nieruchomości zawsze mogą udzielić wynajmującym szczegółowych informacji związanych z najmem okazjonalnym. Jest on coraz częściej jest wykorzystywany przez właścicieli mieszkań, ponieważ nie tylko zwiększa świadomość najemców, ale pozwala właścicielom uzyskać przeświadczenie, że zawierają umowę najmu z właściwym najemcą.