Data aktualizacji: 11 czerwca, 2024
W jednym z poprzednich wpisów na blogu poruszaliśmy temat dokumentów potrzebnych do sprzedaży mieszkania.
Jakkolwiek formalności związane z przygotowaniem transakcji sprzedaży mieszkania są ważne, to nie należy zapominać o tym, że również przy samej sprzedaży mieszkania oraz bezpośrednio po niej należy dopełnić szereg formalności, aby – kolokwialnie mówiąc – „dopiąć” transakcję. Są to przede wszystkim formalności związane z dokonaniem płatności wynagrodzenia notariusza i podatków.
1. Taksa notarialna
Pierwszy wydatek (poza samą ceną sprzedaży), na jaki przygotować musi się kupujący jest wynagrodzenie notariusza, sporządzającego umowę sprzedaży mieszkania. Maksymalne stawki wynagrodzenia notariusza – określane mianem taksy notarialnej – uregulowane zostały w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 r.
Zgodnie z treścią Rozporządzenia wysokość taksy notarialnej tytułem sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania zależna jest od wartości mieszkania (czym droższe mieszkanie tym taksa notarialna będzie wyższa, przy czym nie może przekraczać ona kwoty 10 000 zł). Przykładowo, dla mieszkania o wartości 450 000 zł maksymalna stawko notarialna wynosi 2 570 zł (zgodnie z § 3 pkt 5 Rozporządzenia).
Ponadto, należy mieć na uwadze, że oprócz sporządzenia samej umowy sprzedaży mieszkania, zasadne i konieczne może okazać się dokonanie przez notariusza innych czynności – takich jak na przykład złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o założenie księgi wieczystej wraz z wpisaniem właściciela nieruchomości, wniosku o wpis (wykreślenie) hipoteki, wniosku o wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej. Każda z ww. czynności wiąże się z obowiązkiem uiszczenia dodatkowego wynagrodzenia dla notariusza w maksymalnej wysokości 200 zł (zgodnie z § 16 Rozporządzenia).
Także sporządzenie i wydanie odpisów aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania będzie pociągało za sobą określone koszty – maksymalnie 6 zł za każda rozpoczętą stronę.
Co istotne, Rozporządzenie odnosi się do „maksymalnej” stawki taksy notarialnej. Z jednej strony oznacza to, że notariusz nie może żądać wyższego wynagrodzenia, z drugiej natomiast daje to możliwość negocjacji wysokości stawki taksy notarialnej z notariuszem. Niewykluczone bowiem, że w przypadku stosunkowo prostej umowy sprzedaży mieszkania, notariusz przychyli się do propozycji o obniżenie stawki notarialnej.
2. Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania?
Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania wiąże się z powstaniem obowiązków natury prawnopodatkowej – zarówno po stronie kupującego, jak i sprzedającego. Poniżej przedstawiamy wyłącznie najważniejsze zagadnienia związane z ww. zobowiązaniami. Szczegóły w zakresie powstania i wysokości zobowiązań prawnopodatkowych powinny być każdorazowo analizowane z uwzględnieniem okoliczności faktycznych występujących w konkretnej sprawie.
Podatek o czynności cywilnoprawnych (PCC)
Do najważniejszych obciążeń podatkowych z jakim powinna liczyć się strona kupująca w związku ze sprzedażą mieszkania jest zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% ceny sprzedaży (zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1) lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Oznacza to, że w przypadku sprzedaży mieszkania o wartości 450 000 zł podatek PCC wynosić będzie 9000 zł.
Na marginesie wskazać należy, że jeżeli sprzedaży mieszkania towarzyszyć będzie ustanowienie hipoteki, podatek od czynności cywilnoprawnych trzeba będzie uiścić dodatkowo od czynności ustanowienia hipoteki. Wysokość takiego podatku będzie niewielka, bo zaledwie 19 zł (dla wierzytelności nieustalonej, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 lit b) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych).
Obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) powstaje w momencie dokonania tejże czynności (np. zawarcie umowy sprzedaży). Co istotne, płatnikami podatku (jego poborcami) od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego są notariusze, a obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W takim przypadku podatnik nie ma obowiązku samodzielnego rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych – niemniej pobierany jest on przez notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży.
Podatek dochodowy (PIT)
Z kolei najistotniejszym obciążeniem podatkowym obciążającym stronę sprzedającą będzie obowiązek zapłaty podatku dochodowego (PIT).
Przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym – 19% podstawy opodatkowania (zgodni e z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stawka podatku nie zależy od tego, jakie jeszcze przychody uzyskuje rozliczający zbycie nieruchomości.
Podstawą opodatkowania pozostaje dochód, czyli przychód po odjęciu kosztów uzyskania. Odrębnie ustalić trzeba przychód a odrębnie koszty.
Przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania jest jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Chodzim.in. o kwoty wydatków na akt notarialny, ogłoszenia o zbyciu, kosztów pośrednictwa.
Jeżeli sprzedawane mieszkanie zostało nabyte przez sprzedawcę w drodze:
• spadku,
• darowizny lub
• w inny nieodpłatny sposób
kosztem uzyskania przychodów będzie kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanego mieszkania przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Co istotne, obowiązek zapłaty podatku dochodowego (PIT) nie powstanie jeżeli do sprzedaży mieszkania dojdzie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie mieszkania przez sprzedającego. W przypadku odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku, okres 5-letni, o którym mowa powyżej, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Celem rozliczenie podatku dochodowego (PIT) należy złożyć zeznanie podatkowe. Zeznanie podatkowe składa w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym dokonana została sprzedaż mieszkania.
3. Podatek od nieruchomości
Podatek od nieruchomości nie tyle wynika z samej czynności sprzedaży mieszkania, ile związany jest z faktem posiadania mieszkania.
Obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości ciąży co do zasady na właścicielu nieruchomości.
Wysokość podatku od nieruchomości zależeć będzie od powierzchni mieszkania i stawki obowiązującej w danej gminie.
Dokumenty stanowiące podstawę zgłoszenia i obliczenia wysokości podatku od nieruchomości (w tym kopia aktu notarialnego sprzedaży) składa się do urzędu gminy właściwej ze względu położenia nieruchomości w terminie 14 dni od dokonania transakcji sprzedaży.
4. Inne formalności. Opłata sądowa.
Kupujący powinien również liczyć się z koniecznością poniesienia opłat sądowych za dokonanie wpisu księgach wieczystych. Opłaty te wynikają z art. 42 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i wynoszą co do zasady 200 zł za każdy wpis.
PODSUMOWANIE
Niestety, samo podpisanie umowy sprzedaży mieszkania i zapłaty ceny sprzedaży nie zwalnia stron sprzedaży z innych formalności i opłat z którymi wiąże się sprzedaż mieszkania. Już podczas wizyty u notariusza strony powinny liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat, których wysokość może zaskoczyć.
Celem uniknięcia nieprzyjemnego zaskoczenia warto zawczasu wiedzieć, czy i jakie formalności i opłaty będą musiałby zostać spełnione w trakcie i bezpośrednio po zawarciu umowy sprzedaży mieszkania. W agencji nieruchomości „BRACIA STRZELCZYK” nie tylko pomagamy Klientom zgromadzić niezbędną dokumentacje do zawarcia umowy sprzedaży, ale także wyjaśniamy i doradzamy, na jakie formalności i opłaty muszą przygotować się po zawarciu umowy sprzedaży mieszkania.
OBSERWUJ NAS: